[매각의 실시 (기일입찰)]
(1) 매각 장소
매각기일은 법원 안에서 진행합니다.
매각 장소에는 다른 사람이 알지 못하도록 입찰표를 작성할 수 있는 설비(입찰표 기재대)가 마련되어 있어야 합니다.
(2) 입찰표, 입찰봉투, 매각사건목록 및 매각물건 명세서의 비치
매각 장소에는 매수 희망자들이 자유롭게 사용할 수 있도록 입찰표와 입찰 봉투가 비치되어 있습니다.
입찰 봉투는 매수보증금을 넣는 흰 색의 작은 봉투와 보증금 봉투 및 입찰표를 함께 넣는 누런 색 큰 봉투가 있는데, 입찰에 참여하려면 두 가지 봉투가 모두 필요합니다.
집행관은 매각사건목록을 작성하여 매각기일에 매각 장소 중 누구나 쉽게 볼 수 있는 곳에 매각물건명세서와 함께 비치 또는 게시합니다.
(3) 동시 매각의 원칙
하나의 매각기일에 입찰에 부칠 사건이 2건 이상이거나 부동산이 2건 이상인 경우에는, 법원이 따로 정하지 아니하는 이상 각 부동산에 대한 매각을 동시에 실시합니다. 이는 담합을 방지하고 그 자유로운 응찰을 보장하기 위한 것입니다.
(4) 입찰의 개시
매각 절차는 집행관이 진행합니다.
집행관은 매각기일에 입찰을 개시하기에 앞서 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 입찰참가자에게 열람하고, 특별 매각 조건이 있으면 이를 고지해야 합니다.
그 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고, 입찰 마감 시각과 개찰 시각을 고지하면 입찰이 시작됩니다.
매수 신청을 하려면 권리 능력과 행위 능력이 있어야 합니다.
따라서 미성년자 등 행위 능력이 없는 사람은 법정대리인에 의해서만 입찰에 참가할 수 있습니다.
부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 허가가 필요한 경우 (예컨대, 농지를 취득하려면 농지법이 정한 농지취득자격증명이 필요함)에 그 증명이나 허가는 매각결정기일까지만 보완하면 되므로 입찰 시에 이를 첨부할 필요는 없습니다.
(5) 입찰표의 기재 및 주의사항
입찰표에는
① 사건번호 ② 입찰자의 성명과 주소 ③ 부동산의 표시 ④ 입찰 가격 ⑤ 대리인에 의하여 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소 ⑥ 매수 신청 보증금액을 기재해야 합니다.
입찰 가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 사람의 입찰 가격에 대한 비율로 표시하지 못합니다.
입찰을 하려는 사람은 입찰표 기재대에 들어가서 입찰표를 기재하고, 매수 신청 보증금을 입찰보증금 봉투에 넣고 1차로 봉한 다음, 기재된 입찰표와 매수 신청 보증 봉투를 다시 큰 입찰 봉투에 넣어 스테이플러로 찍어 봉하고 봉투의 지정된 위치에 날인하면 됩니다.
< 입찰표 작성 시 주의 사항 >
① 물건마다 별도의 용지를 사용해야 합니다.
② 여러 물건이 있는 경우 물건 번호를 필히 명기해야 합니다.
③ 입찰자가 법인인 경우 법인의 명칭과 대표자의 지위 성명을 기재해야 합니다.
④ 금액의 기재는 절대 수정할 수 없습니다. 수정이 필요한 경우 새 용지를 사용해야 합니다.
⑤ 대리인이 입찰하는 경우 위임장, 인감증명서를 첨부하고 위임장에 날인된 도장과 인감의 동일 여부를 필히 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 공동 입찰의 경우 공동 입찰 신고서에 지분 표시를 하고 간인을 하며, 입찰표와 함께 제출합니다.
⑦ 일단 제출된 입찰표는 취소, 변경, 교환이 불가능합니다.
(6) 입찰표와 매수신청보증의 제출
입찰표와 매수신청보증이 들어 있는 봉투를 집행관에게 제출해야 합니다.
봉투를 입찰함에 넣으면 집행관에게 제출한 것이 됩니다.
한번, 제출한 입찰표는 취소, 변견 또는 교환할 수 없습니다. 이를 허용하면 담합의 우려가 있을 뿐 아니라, 입찰표의 제출 후에 다른 입찰자의 이찰 내용을 알고 다시 입찰함으로써 불공정한 결과가 초래될 수 있기 때문입니다.
매수 신청의 보증 금액은 최저 매각 가격의 10%입니다. 다만 법원이 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 달리 정할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
매수 신청 보증을 제공하려면 현금, 자기앞수표 또는 일정액의 보증료를 지급하고 발급받은 지급위탁게약체결문서(경매보증보험증권)를 제출하면 됩니다.
매수 신청 보증을 제공하지 아니하면 입찰이 무효로 처리됩니다.
(7) 입찰의 종결
① 입찰의 마감 및 개찰
입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나기 전에는 입찰기일을 종결하지 못합니다.
입찰을 마감하면 지체 없이 입찰표의 개봉, 즉 개찰을 실시합니다.
공정성을 확보하기 위하여 개찰할 때에는 매수 신고인, 즉 입찰자가 출석하도록 합니다.
입찰자가 출석하지 아니한 때에는 집행관은 법원 사무관 등 상당하다고 인정하는 자를 대신 참여하게 합니다.
② 최고가매수신고인의 결정
개찰 결과 최고의 가격으로 매수 신청을 하고, 매수신청보증을 제출 한 것으로 판명된 사람을 최고가매수신고인으로 결정합니다.
최고의 가격으로매수신고를 하고, 매수신청보증도 제출한 사람이 2인 이상일 경우에는 그들만을 상대로 추가 입찰을 실시합니다.
추가 입찰의 경우 입찰자는 종전의 입찰 가격에 미달하는 가격으로는 입찰할 수 없습니다. 종전의 입찰 가격에 미달하는 가격으로 입찰한 경우에는 입찰하지 아니한 것으로 봅니다.
추가 입찰을 실시하였는데 또 다시 최고의 가격으로 매수신고를 한 사람이 2인 이상인 경우에는 그들 중에서 추첨으로 최고가매수신고인을 정합니다.
추가 입찰을 실하였는데 추가 입찰의 자격이 있는 사람 전원이 입찰하지 아니한 경우에도 역시 추첨에 의하여 최고가매수신고인을 정합니다.
③ 차순위매수신고인의 결정
최고가매수신고인의 입찰 가격에서 매수신청보증금액을 뺀 나머지 금액을 넘는 가격으로 입찰에 참가한 사람은 차순위매수신고를 할 수 있습니다.
차순위매수신고란, 최고가매수신고인이 대금 지급 의무를 이행하지 아니하는 경우에는 자기의 입찰에 대하여 허가해 달라는 신고입니다.
차순위매수신고는 그 신고액이 최저매각가격이상이어야하고, 또 최고가매수신고액에서 매수신청보증금액을 뺀 나머지 금액을 초과하는 경우에만 할 수 있습니다.
차순위매수신고를 한 자가 2인 이상인 때에는 입찰 가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하고, 입찰 가격이 같을 때에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정합니다.
④ 매각기일의 종결 고지
최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다.
입찰자가 없는 사건은 입찰 불능으로 처리하고 매각기일의 종결을 고지합니다.
⑤ 매각신청보증의 반환
집행관은 매가기일의 종결을 고지한 후에 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 이외의 입찰자들에게 그들이 제출한 매수신청보증을 즉시 반환합니다.
매수신청보증으로 경매보증보험을 제출한 경우에는 입찰에 참가함과 동시에 경매보증보험을 사용한 것으로 보기 때문에 경매보증보험증권을 반환하는 것으로 아무런 의미가 없으나 입차자들이 반환을 요구하는 경우에는 반환하고 있습니다.
이상 이코노맨의 부동산 경매 이해 - 기일입찰 매각의 실시 포스팅이었습니다.
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