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부동산경매30

부동산경매 이해(31) 집합건물의 대지권 분석 부동산 경매에 있어서 대지권은 매수인(낙찰인)에게 중요한 항목 중 하나입니다. 특히 집합 건물의 경매에 있어서 '토지 별도 등기 있음'같은 내용을 자주 보게 되는데 이에 대해서 분석을 할 줄 알아야 낙찰 후 낭패를 당하지 않습니다. 대지권 관련 주요 내용 살펴보겠습니다. [토지 별도 등기 있음] 집합 건물은 비록 대지 부분이 각 세대별로 구분되어 있어도 대지권이 정리되기 전에는 토지 부분에 가압류, 근저당권, 저당권 등이 설정되어 있으면 토지 별도 등기 있음이라고 표시됩니다. 이 같은 경우 경매 절차에서는 원칙상 토지의 저당권을 인수하는 조건을 붙이되, 인수 조건을 붙이지 않을 경우에는 토지의 저당권자도 채권 신고를 하게 하여 구분 건물의 대지권 비율만큼 상응하는 토지 저당권을 말소시키게 됩니다. 인수 .. 2022. 11. 22.
부동산 경매 이해(30) 선순위 가등기 분석 [가등기] 가등기는 뒷날 행해지는 본등기의 순위를 보전하는 목적으로 미리 해두는 등기입니다. 후에 요건을 갖추어 본등기를 하게 되면 그 본 등기의 순위는 가등기의 순위에 의하게 됩니다. 가등기는 소유권이전청구권가등기와 소유권이전담보가등기의 두 종류가 있습니다. 그러나 실제로 많이 사용되는 가등기는 보전가등기 보다는 오히려 변제적인 채권담보의 수단으로서 행해지는 가등기인 담보가등기입니다. 이 담보가등기에는 가등기 본래의 효력이외에 저당권처럼 경매권과 우선변제권이 인정됩니다. 가등기를할 수 있는권리는 소유권, 지상권, 전세권, 지역권, 저당권, 권리질권, 임차권, 환매권 등의 제반 권리가 해당됩니다. [담보가등기 구별기준] 담보가등기인지 여부는 경매로 소멸하는가 매수인에게 인수되는가에 대한 기준이 되므로 중.. 2022. 11. 19.
부동산 경매 이해(29) 지분 경매시 주의 사항 지분 경매에 참여하기 위해서는 지분 경매의 위험을 제대로 인식하고 사전 권리 분석을 한 후에 입찰에 참가하는 것이 안정적입니다. 지분 경매 시 주의할 점에 대해 살펴보도록 하겠습니다. [지분 경매의 위험 인식] 1. 공유자가 다수인 경우 통지의 어려움으로 인하여 경매절차가 지연될 수도 있으며, 공유자가 의도적으로 경매절차를 지연시킬 수도 있습니다. 2. 공유자의 우선매수권 행사로 인하여 최고가매수인이 되더라도 차순위가 되어 헛고생만 하는 경우가 있습니다. 3. 낙찰 후 공유물 분할 소송 시 소송의 당사자가 공유자 전원이 되기 때문에 공유자가 너무 많으면 소송이 장기화될 수 있습니다. 4. 공유지분은 은행 대출이 여의치 않아 자금이 장기간 묶이게 되는 단점도 있을 수 있습니다. 5. 건물의 지분 경매는 공.. 2022. 11. 16.
부동산 경매 이해(28) 공유지분의 경매 [공유의 의미] 하나의 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 것을 공유라고 하는데, 공유는 지분을 중심으로 거의 독립된 소유권과 마찬가지로 다루어지는 공동 소유 형태입니다. 다만, 목적물이 동일하기 때문에 그 행사에 제약을 받습니다. 공유는 상속에 의한 경우와 부부간의 공유, 계약에 의한 공유로 발생합니다. [공유지분] 공유물에 의한 각 공유자의 권리 즉 소유 비율을 말하는 것으로서, 공유지분은 각 공유자간의 합의 또는 법률의 규정에 의하여 정해집니다. 지분이 분명하지 않은 경우 법에서는 각 공유자간 균등 비율로 추정합니다. 지분은 소유권을 지분 비율로 표시한 것이지만, 소유권과 같은 성질을 가지고 있으므로 목적물을 사용, 수익, 처분하는 권리와 능력을 가지게 됩니다. [공유자간의 공유관계] 1. 공유.. 2022. 11. 14.
부동산 경매 이해(26) 명도소송 [명도소송의 정의] 인도명령의 대상이 아닌 경우와 인도명령 대상자에 해당되지만 매각대금 납부 후 6개월을 넘긴 경우의 점유자가 자진해서 건물을 인도해주지 않는 경우에 법원의 판결을 통해 강제적으로 부동산의 점유를 넘겨주도록 하는 재판 절차를 말합니다. [명도소송의 대상] 인도명령 대상자에 대하여 대금납부 후 6개월 내 인도명령 신청을 하지 못한 경우, 배당을 통해 온전한 변제를 받지 못한 선순위 임차인, 유치권 신고자 등 매수인에게 대항할 수 있는 정당한 권원이 있는 자가 대상이 됩니다. [명도소송의 절차] 1. 명도소장의 접수 명도소송 소장에 낙찰허가 결정 정본, 부동산 등기부등본, 건물 도면, 권리신고 및 부동산 현황 조사서, 피고의 주민등록등본, 낙찰 대금 납부서 등을 첨부하여 법원 민사신청과에 접.. 2022. 11. 10.
부동산 경매 이해(25) 인도명령 부동산 경매는 일반 매매와 달리 이중 소유권 취득 절차가 요구됩니다. 즉, 매수자가 잔금을 납부(법적 소유권 취득)하고도 진정한 소유권을 행사하기 위해서는 점유자를 내보내야 합니다.(실체적 소유권 취득) 그런데 실체적 소유권 취득 과정이 원만하게 진행되는 경우도 있지만, 세입자 등 점유자가 쉽게 나가지 않는 경우가 있어 골치 아픈 일이 발생하기도 합니다. 실체적 소유권 취득에 필요한 법적 제도 중 인도명령에 대해 살펴보기로 하겠습니다. [정의] 매수인이 낙찰 대금을 전액 납부한 후에 소유자, 채무자, 부동산 점유자 등 점유권원이 없는 상대자에 대하여 낙찰 부동산을 인도할 것을 구할 수 있으나 소유자 등이 임의로 인도하지 않을 경우에, 매수인이 법원에 대하여 낙찰 부동산을 강제로 인도하도록 하는 내용의 인.. 2022. 11. 9.
부동산 경매 이해(24) 경매 대상물 부동산 경매 시 경매의 대상물에 대해서는 다 아는 것 같지만 전체적으로 한번 정리해둘 필요가 있습니다. 오늘은 경매 대상물을 정리해보겠습니다. [토지] '토지'란 일정한 범위의 지면과 지표, 그리고 정당한 이익이 있는 범우에 있어 그의 상하, 즉 공중과 지하를 포함하는 것을 말합니다. 따라서 토지를 구성하는 토사나 암석, 지하수 등은 토지 구성물의 부분에 지나지않기 때문에 독립된 부동사이 아니며, 토지의 소유권은 그 구성물에도 영향을 미칩니다. 하지만 지중의 광물은 국가가 이를 채굴, 취득하는 권리를 부여하는 권한을 가지고 있으므로, 국가 소유의 독립한 부동산으로 보는 것이 다수설입니다. 이 밖에 토지와 관련하여 바나나 내천 등의 경우 관련 법규를 주의깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 토지는 끊어지지않고 이.. 2022. 11. 8.
부동산 경매 이해(23) 허위 유치권 깨트리기 유치권 진위 판별법 부동산 경매 물건에서 유치권이 행사되고 있는 물건을 많이 접하게 됩니다. 유치권은 우선 변제권은 없지만 목적물인 건물을 인도받기 위해서는 반드시 해결해야 하므르 사실상 우선 변제권을 가지고 있다고 할 수 있습니다. 유치권의 진위 여부를 판별하고 허위 유치권을 알아내는 기준에 대해 살펴보겠습니다. [허위 유치권 유형] 1. 점유 요건에 흠결이 있는 경우 ① 경매개시결정 등기 완료 후 점유 개시한 경우 - 유치권이 성립하기 위해서는 압류의 효력(경매개시결정 기입등기)이 발생하기 전에 점유를 개시해야 매수인에게 대항할 수 있습니다. - 부동산 경매에서 나타나는 상당 부분의 유치권은 경매개시결정 등기 후에 현수막을 설치하는 등 점유를 표시하면서 주장하는 경우입니다. 하지만 이 경우는 증거를 잡아 허위 유치권임을.. 2022. 11. 6.
부동산 경매 이해(22) 유치권 유치권이란 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건에 관하여 발생된 채권이 있을 경우, 그 채권을 변제받을 때까지 물건 등을 유치할 수 있는 권리입니다. 부동산 경매 시 유치권은 주로 공사대금 미지급에 의해 발생되는 경우가 많은데, 허위 유치권의 존재를 파악하여 높은 수익을 보는 경우도 있습니다. [유치권의 성립요건] 1. 채권이 유치권의 목적물에 생긴 것이어야 합니다. 임차인이 임차 목적물에 들인 필요비, 유익비의 상환 청구권, 물건의 하자로 인해 발생된 손해배상 청구권 드응로서 채권의 목적물 자체에서 발생되어야 합니다. 임차인의 보증금 반환 청구권은 유치권의 대상이 되지 않는데, 임차보증금 반환 채권은 임차 목적물에 생기는 채권으로서 임대인에 대한 채권이지 임차 목적물 자체에 대한 채권이 아니기 때문입.. 2022. 11. 4.
부동산 경매 이해(21) 법정지상권 부동산 경매 시 자주 등장하는 용어 중에 '법정지상권'이 있습니다. 또 이와 유사한 용어로 '관습법상 법정지상권'도 있습니다. 법정지상권과 관습법상 법정지상권에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. [정의] 법정지상권은 동일인에 속한 토지와 그 지상 건물이 어떤 사정으로 각각 소유자를 달리하게 된 경우, 건물 소유자에게 그 건물 소유를 위하여 법률상 당연히 인정되는 지상권을 말합니다. [법률 규정에 의해 법정지상권이 성립되는 경우] 1. 토지와 그 지상의 건물이 같은 소유자에게 속하는 경우에, 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 경매 등 사유로 토지 소유자가 변경된 때 2. 토지와 그 지상의 건물이 같은 소유자에게 속하는 경우에, 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후, 저당권의 실행으로 경매됨으로써, 토지와 건물의.. 2022. 11. 3.
부동산 경매 이해(20) 물권과 채권 부동산 경매를 연구하다 보면 물권과 채권이라는 용어가 자주 등장하고 경매 권리 분석 시에나 배당 시 주요 고려 사항이 되는데, 물권과 채권의 정의와 우선 순위 등에 대해 알아보도록 하겠습니다. [정의] 1. 물권 : 물건이나 기타 재산권의 사용, 수익, 점유, 처분 등을 직접적 배타적으로 지배할 수 있는 권리 2. 채권 : 채권자가 채무자에 대하여 일정한 행위(급부)를 요구할 수 있는 권리 [물권과 채권의 차이점] 1. 권리의 작용 물권은 물건 또는 재산권을 직접 지배할 수 있는 지배권입니다. 반면, 채권은 채권자가 채무자에 대하여 일정한 행위를 해달라고 요구할 수있는 권리로서 청구권입니다. 2. 효력의 범위 물권은 물건을 직접적, 배타적으로 지배하는 권리이므로, 이 세상 어느 누구에게나 주장할 수 있는.. 2022. 11. 2.
부동산 경매 이해(19) 배당순위 집행법원은 배당할 금액이 확정되면 배당받을 채권자에게 배당을 실시합니다. 배당할 금액으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 민법, 상법, 그 밖의 법률에 의한 우선 순위에 따라 배당해야 합니다. [배당순위] 1순위 : 집행비용 2순위 : 저당물 제3취득자의 필요비와 유익비 3순위 : 소액임차보증금 중 일정액, 최종 3월분의 임금 채권과 최종 3년분의 퇴직금 채권, 재해보상금 4순위 : 집행 목적물에 부과된 국세와 지방세 및 그 가산금, 즉 당해세 5순위 : 국세 및 지방세의 법정기일 전에 설정된 저당권, 전세권 6순위 : 일반 임금 채권 및 기타 근로 관계로 인한 채권 7순위 : 법정기일이 저당권, 전세권 보다 늦은 국세와 지방세 8순위 : 각종 공과금(건강보험료, 산재보험료, 고.. 2022. 11. 1.
부동산 경매 이해(18) 배당절차 매각대금이 지급되면 법원은 배당정차를 밟아야 합니다. 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없을 때에는 법원은 민법, 상법, 그 밖의 법률에 의한 우선 순위에 따라 배당해야 합니다. 매수인인 매각대금을 지급하면 법원은 배당에 관한 진술 및 배당을 실시할 기일을 정하고, 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 이를 통지해야 합니다. 다만, 채권자가 외국에 있거나 있는 곳이 분명하지 아니한 때에는 통지하지 않아도 됩니다. 집행법원에서는 배당표를 작성하고, 배당표에 이의가 없으면 배당을 실시합니다. [배당할 금액과 배당받을 채권자] 1. 배당할 금액 ① 매각대금 ② 대금 지급 기한이 지난 뒤부터 대금의 지급, 충당까지의 지연 이자 ③ 채무자나 소유자의 항고가 기각되어 보증으로 제공한 금전이나.. 2022. 10. 31.
부동산 경매 이해(17) 배당요구 [배당요구의 의의] 집행법원이 경매개시결정을 한 경우에는 첫 매각기일 이전으로 배당요구의 조기를 결정하여 공고해야 합니다. 목적 부동산상의 채권자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는 것이 원칙이나, 배당요구를 하지 않았다고 배당에서 제외시킬 수 없는 채권자도 있습니다. [배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자] 1. 이중경매 신청인 선행 사건의 배당요구의 종기까지 이중경매신청을 한 채권자는 별도의 배당요구를 하지않아도 배당받을 수 있습니다. ※ 이중경매 강제경매절차 또는 담보권실행을 위한 매각절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대하여, 다른 강제경매의 신청이 있는 때에 법원은 다시 경매개시결정을 하게 되는데, 이를 이중경매개시결정이라고합니다. 이중경매개시결정이 되더라도.. 2022. 10. 30.
부동산 경매 이해(16) 상가임대차 권리 분석 부동산 경매를 통해 상가를 낙찰받으려고 하는 경우에도 주택과 마찬가지로 임대차 계약에 따라 상가임대차 보호법의 대상이 되어 낙찰자에게 부담이 발생하는 경우도 발생할 수 있어 권리분석에 주의를 기울여야 합니다. [ 상가임대차보호법의 적용 범위 ] 1. 상가 건물 상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되는 건물은 사업자등록의 대상이 되는 상가 건물의 임대차이어야 하므로 사업용 내지 영업용 건물이어야 하고, 종중이나 동창회 사무실, 교회 등 비사업용 내지 비영업용 건물의 임대차에는 적용되지 않습니다. 2. 일정액의 보증금 상가건물임대차보호법은 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 대하여 적용됩니다. 이 때 보증금외에 차임이 있는 경우에는그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출 금리 등을 감안하여 .. 2022. 10. 28.
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