부동산 경매 이해(22) 유치권

유치권이란 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건에 관하여 발생된 채권이 있을 경우, 그 채권을 변제받을 때까지  물건 등을  유치할 수 있는 권리입니다. 부동산 경매 시 유치권은 주로 공사대금 미지급에 의해 발생되는 경우가 많은데, 허위 유치권의 존재를 파악하여 높은 수익을 보는 경우도 있습니다. 

 

[유치권의 성립요건]

 

1. 채권이 유치권의 목적물에 생긴 것이어야 합니다.

임차인이 임차 목적물에 들인 필요비, 유익비의 상환 청구권, 물건의 하자로 인해 발생된 손해배상 청구권 드응로서 채권의 목적물 자체에서 발생되어야 합니다.

임차인의 보증금 반환 청구권은 유치권의 대상이 되지 않는데, 임차보증금 반환 채권은 임차 목적물에 생기는 채권으로서 임대인에 대한 채권이지 임차 목적물 자체에 대한 채권이 아니기 때문입니다.

 

2. 피담보 채권의 변제기가 도래해야 합니다.

채권의 변제기가 되어야 채무 이행을 강제할 수 있기 때문입니다.

변제에 대한 약정이 있으면 점유와 함께 유치권이 성립합니다.

 

3. 타인의 물건을 점유해야 합니다.

유치권자는 타인의 물건을 점유해야 하며, 직접 점유이든 간접 점유이든 묻지 않습니다.

타인은 채무자만을 의미하지 않고 그 승계인도 포함됩니다.

 

4. 불법 행위에 의한 점유가 아니어야 합니다.

유치권자의 점유는 적법한 점유이어야 합니다.

따라서 불법 행위에 의하여 점유를 취득한 자에 대하여는 유치권이 인정되지 않습니다.

부동산 경매 시 경매개시결정의 등기가 완료된 후에 점유를 개시한 경우는, 유치권을 내세워 그 부동산에 대한 경매 절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다.

 

5. 유치권의 발생을 배제할 특약이 없어야 합니다.

건물의 임차인이 임대차 종료 시 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정하였다면, 이는 건물에 지출한 필요비와 유익비의 상환 청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없습니다.

 

[유치권자의 권리]

 

1. 목적물을 유치할 권리

민법은 '유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다'고 규정하고 있습니다. (민번 제 321조)

따라서 유치권자는 목적물을 유치할 수 있으며, 이는 유치권의 가장 중심이 되는 효력입니다.

반면에 유치권자가 자신의 이익을 위해서 유치물을 이용하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다.

 

2. 경매권과 우선변제권

유치권자는 채권의 변제를 받기 위해서 유치물을 경매할 수 있습니다.

이러한 경매는 유치물을 현금화하기 위한 경매로서, 형식적 경매의 일종입니다.

또한 유치권자는 우선 변제권을 가지고 있지 않지만, 채무자 또는 제3자가 목적물을 인도받으려면 유치권자에게 변제해야하므로 사실상 우선 변제권이 있다고 할 수 있습니다. 

 

3. 간이 변제 충당권

목적물의 가치가 적어서 경매에 부치는 것이 부적당한 경우처럼 정당한 이유가 있는 때에는, 유치권자가 감정인의 평가에 의해 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있습니다. 이를 간이변제 충당권이라고 하는데, 이 경우에 유치권자는 미리 채무자에게 통지해야 합니다.

 

4. 과실수취권

유치권자는 유치물의 과실(천연,법정)을 수취해서 다른 채무자보다 먼저 그 채무의 변제에 충당할 수 있습니다.

수취한 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고, 나머지가 있으면 원본에 충당해야 합니다.

그리고 과실이 금전이 아닌 때에는 민사집행법의 규정에 따라 경매 환가해서 위와 같이 충당해야 합니다.

 

5. 비용 상환 청구권

유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는, 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있습니다.

유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는, 그 유치물의 가액 증가가 현저한 경우에 한하여 소유자의 선택에 쫒아, 그 지출한 금액이나 또는 증가액의 상환을 청구할 수 있습니다.

하지만 소유자의 청구가 있는 때에는 법원은 상당한 상환 기간을 허락할 수 있고, 이 때는 유익비에 관해 유치권을 행사할 수 없습니다.

  

[유치권자의 의무]

 

1.선관주의 의무

유치권자는 채권의 담보를 위하여 목적물을 점유하고, 채무자의 변제가 있으면 반환해야 할 의무를 부담하므로, 선관주의 의무를 다해야 합니다. 또한 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보 제공을 하지 못합니다.

 

2. 주의의무 위반의 효과

유치권자가 선관주의 의무를 위반한 때에는, 채무자가 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다.

이 청구권은 형성권이며, 소유자의 유치권자에 대한 일방적 의사 표시에 의해 유치권 소멸의 효과가 나타납니다.

 

[유치권의 소멸]

 

1. 목적물이 멸실하거나 토지의 수용, 혼동, 포기 등으로 소멸합니다.

포기의 경우 포기의 의사 표시만으로도 가능합니다. 예를 들어 명도해주기로 약정한 경우가 이에 해당합니다.

2. 피담보채권의 소멸로 소멸합니다.

3. 유치권자의 의무 위반에 대해서 채무자의 소멸 청구가 있으면 소멸합니다.

4. 채무자가 상당한 담보를 제공하면 소멸합니다.

5. 점유를 상실하면 소멸합니다.

6. 유치권에자가 경매를 신청하여 매각되는 경우 소멸합니다.

 

[허위 유치권 유형]

부동산 경매 사건에서 실제 유치권이 성립 되지않는 경우가 많은데 주요 유형을 살펴보면 다음과 같이 요약해 볼 수 있습니다. ( ※ 허위 유치권 관련해서는 별도로 자세하게 포스팅할 예정입니다.)

 

1. 점유 요건에 흠결이 있는 경우

① 경매개시결정 등기 완료 후 점유 개시한 경우

② 유치권의 양도

③ 점유의 상실

④ 점유의 재취득 

 

2. 피담보채권(공사비)와 목적물이 직접적인 관련이 없는 경우

① 사전 공사대금

② 자재, 설계, 용역 대금

③ 건물 자체로부터 발생한 채권이 아닌 경우

④ 편익을 위한 지출

 

3. 피담보채권이 소멸된 경우

① 피담보채권을 대물로 받은 경우

② 소멸 시효 완성

 

4. 유치권 발생 배제 특약이 있는 경우

① 원상복구 약정

② 포기 각서

 

5. 기타

 

이상 이코노맨의 부동산 경매 이해 - 유치권 관련 포스팅이었습니다.