부동산 경매 이해(20) 물권과 채권

부동산 경매를 연구하다 보면 물권과 채권이라는 용어가 자주 등장하고 경매 권리 분석 시에나 배당 시 주요 고려 사항이 되는데, 물권과 채권의 정의와 우선 순위 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

[정의] 

1. 물권 : 물건이나 기타 재산권의 사용, 수익, 점유, 처분 등을 직접적 배타적으로 지배할 수 있는 권리

2. 채권 : 채권자가 채무자에 대하여 일정한 행위(급부)를 요구할 수 있는 권리

 

[물권과 채권의 차이점]

 

1. 권리의 작용

물권은 물건 또는 재산권을 직접 지배할 수 있는 지배권입니다.

반면, 채권은 채권자가 채무자에 대하여 일정한 행위를 해달라고 요구할 수있는 권리로서 청구권입니다.

 

2. 효력의 범위

물권은 물건을 직접적, 배타적으로 지배하는 권리이므로, 이 세상 어느 누구에게나 주장할 수 있는 대세적, 절대적 권리인데 반해 채권은 원칙적으로 채권자가 채무자에 대해서만 주장할 수 있는 대인적, 상대적 권리입니다.

 

3. 배타성

물권은 타인의 간섭을 배제하고 물건의 점유, 사용, 수익, 처분할 수있는 배타적 지배권이므로, 하나의 물건 위에 물권이 두개 이상 동시에 성립 할 수 없고, 후순위 권리자 또는 일반 채권자에 우선합니다.

반면, 채권자 평등의 원칙이 지배하는 채권은 배타성이 없으므로, 동일한 내용의 채권이 동시에 두개 이상 병존할 수 있고, 채권자 상호간에는 우열 관계가 없으므로 평등하게 작용합니다.

 

4. 양도성

물권은 당연히 양도성을 가지는 재산권이므로 양도성을 배제할 수 없음이 원칙입니다.

채권은 양도성을 본질로 하는 것이 아니므로 양도성이 부정되거나 제한당할 수 있습니다.

예컨대, 임차권은 임대인의 동의, 승낙이 없는 한 함부로 양도하거나 전대차 할 수 없는 경우가 그러합니다.

 

[물권의 종류]

 

1. 소유권 

'법률의 범위 내에서 특정 물건을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리'입니다.(민법 211조)

 

2. 점유권

소유권 유무에 관계없이 특정 물건을 사실상 지배함으로써 갖게 되는 권리로 갑의 물건을 임대차에 의해 을에게 빌려준 경우 임차인 을은 그 물건에 대한 점유권을 가지게 됩니다.

 

3. 지상권

지상권은 타인의 토지 위에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 말합니다.(민법 제279조) 지역권, 전세권과 더불어 용익물권에 속하며, 지상권자는지상권 설정 기간 동안 그 토지를 배타적으로 사용할 수 있는 반면에 토지 소유자에게는 별동의 약정에 의해 지료를 지불하는 것이 일반적입니다.

또한, 당사자 간의 계약에 의해 성립되는 경우와는 달리 법률이 요구하는 일번한 요건만 갖추고 있으면 당사자의 의사와 상관없이 당연히 지상권으로 성립하는 것을 취급하는 경우가 있는데 이를 '법정지상권'이라고 합니다.

※ 법정지상권에 대해서는 별도로 자세하게 포스팅할 예정입니다. 

 

4. 지역권

지역권이란 토지의 이용 가치를 높이기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.

예를 들어 맹지의 소유자가 도로에 출입하기 위해 통행룔가 필요한 경우, 그 통행할 토지의 소유자와의 계약에 의해 지역권을 설정하고 등기하면 지역권이 인정되는 것입니다.

지역권은 실거래에서는 거의 이용되지 않고 통행지역권의 시효 취득이 문제가 되는 경우가 대부분입니다.  

※ 지역권의 시효취득

특별한 지역권 설정의 약정과 등기가 없더라도 타인의 토지를 계속해서 일정기간동안 자신의 토지에 통행하기 위하여 이용하였다면 지역권이 성립하는 경우가 있는데, 이런 경우를 통행지역권의 시효취득이라고 합니다.

 

5. 전세권

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여그 부동산의 용도에 맞게 사용, 수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 또는 기타 채권자보다 전세금에 관해 우선 변제권이 인정되는 권리입니다.(민법 제303조 1항)

타인의 부동산을 사용 수익할 수있다는 점에서 지상권, 지역권과 같은 용익물권이지만 특수하게 저당권과 같은 담보물권의 성격도 아울러 가지고 있습니다.

 

6. 질권

돈을 빌려주는 대신에 채무자나 제3자가 제공한 목적물을 점유하고 채무자가 채무를 변제할 때까지 목적물의 반환을 거절할 수 있고, 나아가 동산 경매 등의 경우에 다른 채권자보다 우선해서 채권의 변제를 받을 수 있는 권리입니다.(민법 제329조) 현행 민법은 질권에 관해 부동산 질권을 인정하지 않고 있으므로 부동산 경매에서 질권은 크게 관련이 없는 경우가 대부분입니다.

 

7. 유치권

타인의 물건(동산,부동산)을 점유하는 자가 그 물건에 대해 생긴 채권을 가지고 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리를 말합니다.(민법 제320조 제1항)

유치권은 점유함으로써 성립되는 것이고, 점유를 상실함으로써 소멸되는 물권이기에 등기할 수 있는 권리는 아닙니다.

따라서 유치권의 성립 여부를 판별하는 것이 쉽지 않으며, 신축 건물이나 리모델링 건물 등의 경매 물건의 경우 유치권 성립 가능성 여부를 염두에 두어야 합니다.

 

8. 저당권

저당권은 채권자가 채무자 또는 제3자로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 제공되는 목적물에 대해 일반 채권자에 우선해 변제받을 수 있는 담보물권입니다.

저당권은 계속적인 거래 계약에서 장래 증감, 변동하는 불특정 다수의 채권에 대해서도 목적물이 담보하는 일정한 한도(채권 최고액)을 정하여 저당권을 설정할 수 있는데 이를 '근저당'이라고 하며, 채권 최고액의 범위 안에서만 근저당권의 효력이 미치며, 이를 초과하는 부분은 우선 변제를 받지 못합니다.

저당권과 근저당권은 부동산 경매 절차에서 말소 기준권리로 되는 것 중에서 기장 빈번하게 그 기준으로 작용하는 경우가 많습니다.

 

[권리 상호간의 우열관계]

 

1. 물권우선주의

물권은 타인의 간섭을 배제하고 물건을 직접적으로 지배할 수있는 대세적, 절대적 지배권이므로, 이러한 물권의 성질로부터 물권의 우선적 효력이 인정됩니다.

 

2. 물권 상호간의 관계

 

(1) 소유권과 제한물권

제한 물권(전세권, 지상권, 지역권, 저당권, 유치권 등)은 소유권의 권능 중 일부를 제한하는 것이기 때문에 소유권에 우선합니다.

 

(2) 제한물권 상호간

하나의 물건 위에 여러가지 제한물권이 성립된 경우에, 그들 상호간에는 먼저 성립한 경우가 우선합니다.

즉, 제한물권 상호간의우선 순위는 설정 등기의 선후에 의해 결정되는 것입니다. 

 

3. 물권과 채권간의 우열관계

 

(1) 원칙 

동일한 물건에 물권과 채권이 성립한 경우 그 성립 시기의 선후와 관계없이 물권이 채권에 우선합니다.

 

(2) 물권이 채권에 우선한다는 원칙의 예외

 

① 부동산 물권의 변동을 목적으로 하는 채권이 가등기 되어 있는 경우

② 부동산 임차권이 물권화 되는 경우

부동산 임차인이 임차권을 등기하거나 특별법에서 요구하는 일정한 요건을 갖추는 경우에는 마치 물권에 버금가는 효력으로 강화되는데, 이러한 현상을 '부동산임차권의 물권화'라고도 합니다.

③ 선순위 물권자에 대한 관계에서도 채권이 우선하는 경우

 

- 소액보증금 중 일정액의 최우선변제권 : 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법에서 규정한 일정 규모 이하의 소액임차인은 보증금 중 일정액에 관하여 다른 담보물권자 또는 국세보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

- 근로기준법상 임금우선특권 : 근로자의 최종 3월분 임금과 재해보상금은 그 보다도 먼저 설정된 저당권에 우선합니다.

또, 최종 3년강의 퇴직금에 대한 우선변제권 또한 근로자퇴직급여보장법에 의해 인정되고 있습니다.

 

- 국세징수법상의 조세(당해세) 우선특권 : 저당물에 부과된 국세(상속세, 증여세 등 당해세)와 가산금은 그 법정기일 전에 설정된 저당권에 대해서도 언제나 우선합니다.

 

※ 세금의 법정기일

과세표준과 세액의 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세(중간예납하는 법인세와 예정신고납부하는 부가가치세 및 소득세를 포함한다)의 경우 신고한 해당 세액에 대해서는 그 신고일이 법정기일이 되며, 반대로 과세표준과 세액을 정부가 결정․경정 또는 수시부과 결정을 하는 경우 고지한 해당 세액에 대해서는 그 납세고지서의 발송일이 법정기일이 됩니다.

이러한 법정기일 전에 설정된 담보권은 조세채권에 우선하게 되는 것이 원칙입니다.

다만, 담보에 제공된 그 재산 자체에 대해 부과된 당해세인 국세나 지방세와 가산금은 그 법정기일 이 전에 설정된 저당권 등으로부터 담보된 채권보다 우선하는데, 이를 ‘당해세 우선의 원칙’이라고 말합니다.

당해세에 해당되는 국세는 상속세, 증여세, 종합부동산세이고, 지방세로는 재산세, 자동차세(자동차 소유에 대한 자동차세만 해당), 지역자원시설세(특정부동산에 대한 지역자원시설세만 해당) 및 지방교육세(재산세와 자동차세에 부가되는 지방교육세만 해당)입니다.

 

이상 이코노맨의 물권과 채권 포스팅이었습니다.