부동산 경매 이해(21) 법정지상권

부동산 경매 시 자주 등장하는 용어 중에 '법정지상권'이 있습니다.

또 이와 유사한 용어로 '관습법상 법정지상권'도 있습니다.

법정지상권과 관습법상 법정지상권에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

[정의]

법정지상권은 동일인에 속한 토지와 그 지상 건물이 어떤 사정으로 각각 소유자를 달리하게 된 경우, 건물 소유자에게 그 건물 소유를 위하여 법률상 당연히 인정되는 지상권을 말합니다.

 

[법률 규정에 의해 법정지상권이 성립되는 경우]

 

1. 토지와 그 지상의 건물이 같은 소유자에게 속하는 경우에, 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 경매 등 사유로 토지 소유자가 변경된 때

 

2. 토지와 그 지상의 건물이 같은 소유자에게 속하는 경우에, 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후, 저당권의 실행으로 경매됨으로써, 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때

 

3. 토지와 그 지상의 건물이 같은 소유자에게 속하는경우에, 그 토지 또는 건물에만 가등기담보권 가등기양도담보권 또는 매도담보권이 설정된 후, 이들 담보권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때

 

[법정지상권 성립 요건]

 

1. 토지에 저당권이 설정될 당시에 건물이 존재하고 있을 것

- 건물은 저당권 설정 당시에 실제로 존재하고 있으면 되고, 보존 등기가 없더라도 법정지상권 성립을 방해하지 않습니다.

- 건물이 있는 토지에 저당권을 설정한 후에 건물이 멸실되어 신축하거나 또는 건물이 낡아 개축한 경우에도 법정지상권은 성립합니다.

- 건물이 없는 부지위에 저당권을 설정하고, 그 후에 건물을 지은 때에는 그 건물을 위하여 법정지상권이 성립하지 않습니다.

 

2. 저당권 설정 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일할 것

3. 토지와 건물 중 양자 또는 어느 하나에 저당권이 설정될 것

4. 경매로 인하여 토지와 건물의 소유주가 달라져야 할 것

 

[성립 여부]  

 

1. 성립하는 경우

건물이 사회 통념상 독랍된 건물로 볼 수 있을 정도에 이르지 않았다 해도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전, 그 후 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥, 지붕, 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖춘 경우에는 법정지상권이 성립될 수 있습니다.

 

2. 성립하지않는 경우

나대지에 저당권이 설정된 후 저당권 설정자가 그 위에 건물을 건축하고 경매로 인하여 그 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 법정지상권이 인정되지 않을 뿐 아니라 관습법상의 법정지상권도 인정되지 않습니다.

또, 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동 저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축 건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축 건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해주는 등 특별한 사정이 없는 한 그 신축 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않습니다.

 

[법정지상권의 성립 시기]

매수인이 소유권을 취득한 때 즉 매각대금을 납부한 때부터 성립합니다.

법률 규정에 의한 물권의 취득이므로 성립 시기에는 등기가 필요치 않지만 처분할 경우에는 등기를 한 후 처분해야 합니다.

 

[법정지상권의 존속 기간]

지상권의 종류에 따라 다르나, 특별한 규정이 없으면 일반 지상권에 준합니다.

최장 기간의 제한은 없으나, 지상권자의 보호를 위해 최단기간의 제한은 있습니다.

 

1. 존속기간이 등기된 경우

지상물의 소멸과 관계없이 존속기간 동안 법정지상권이 성립합니다.

 

2. 존속 기간을 등기하지 않은 경우

이 때는 기간 약정이 없는 경우로 보아 민법상 최단 존속 기간으로 봅니다. 

 

※ 민법상 최단 존속 기간은 아래와 같습니다.

- 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
- 전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
- 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

 

[지료와 지료 연체의 효과]

1.지료 청구권은 매수인이 매각 대금을 납부한 때부터 발생합니다.

2. 지료는 당사자간 협의에 의해 결정하는 것이 원칙이나 협의가 안될 경우에는 당사자의 청구로 법원이 결정합니다.

3. 지상권자가 2년 이상 지료를 납부하지 않은 경우에는 지상권 설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다.

4. 지료의 지급액 또는 지급 시기 등 지료에 관한 약정은 이를 등기해야만 제3자에게 대항할 수 있습니다. 

 

※ 관습법상의 법정지상권

 

1.정의

토지 이용권에 대한 합의없이 매매, 증여 등에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 법정지상권의 보호를 받지 못하는 경우가 있습니다. 이 경우 일정한 요건이 충족되면 관습법상 법정지상권이 인정됩니다.

 

2. 성립요건

① 토지와 건물이 동일인에게 속할 것 : 처분 당시에 동일인이면 되고 원시적으로 동일인의 소유일 필요는 없습니다.

② 경매 이외의 매매, 증여 등 기타의 원인에 의해 토지와 건물의 소유자가 달라질 것, 이 경우 소유권 이전 등기까지 이루어져야 합니다.

③ 당사자 사이에 건물을 철거한다는 약정이 없을 것

 

3. 내용

존속 기간을 약정하지 아니한 지상권으로 보고 그 기간을 준용하며, 건물의 유지 및 사용에 필요한 범위의 법정지상권이 효력을 발휘합니다.

 

4. 지료

당사자의 합의에 의해 결정하고, 합의가 없으면 당사자의 신청에 의해 법원이 결정합니다.

 

이상 이코노맨의 부동산 경매 이해 - 법정지상권에 대한 포스팅이었습니다.