부동산 경매 이해(23) 허위 유치권 깨트리기 유치권 진위 판별법

부동산 경매 물건에서 유치권이 행사되고 있는 물건을 많이 접하게 됩니다.

유치권은 우선 변제권은 없지만 목적물인 건물을 인도받기 위해서는 반드시 해결해야 하므르 사실상 우선 변제권을 가지고 있다고 할 수 있습니다.

유치권의 진위 여부를 판별하고 허위 유치권을 알아내는 기준에 대해 살펴보겠습니다.

 

[허위 유치권 유형]

 

1. 점유 요건에 흠결이 있는 경우

 

① 경매개시결정 등기 완료 후 점유 개시한 경우

- 유치권이 성립하기 위해서는 압류의 효력(경매개시결정 기입등기)이 발생하기 전에 점유를 개시해야 매수인에게 대항할 수 있습니다.

- 부동산 경매에서 나타나는 상당 부분의 유치권은 경매개시결정 등기 후에 현수막을 설치하는 등 점유를 표시하면서 주장하는 경우입니다. 하지만 이 경우는 증거를 잡아 허위 유치권임을 증명하는데도 어려움이 따릅니다. 

 

② 유치권의 양도

- 유치권은 피담보채권의 양도와 점유의 이전이 모두 완성돠어야 양도되는 것입니다. 

- 그런데 공사도급계약서상 채권 양도 금지 특약이 있으면 양도가 불가능합니다.

채권양도금지특약에도 불구하고 채권 양도 서류를 갖추고 점유를 이전하여 유치권을 주장하는 것이라면 허위 유치권에 해당합니다.  

 

③ 점유의 상실과 재취득

- 유치권자가 공사 현장에서 자진 철수 한 경우, 타인의 점유 침탈이 있다고 볼 수없어 함부로 타인을 배제하고 점유를 회복할 수 없습니다.

- 하지만, 유치권자가 유치권을 조건부로 해제했으나 조건이 이행되지 않아 재점유한 경우에는 유치권을 다시 취득하게 됩니다. 예를 들어 합의비를 받기로 하고 점유를 넘겨주었으나 합의비 이행을 하지 않는 경우 다시 점유하여 유치권을주장할 수 있는 것입니다.

 

 

2. 피담보채권(공사비)와 목적물이 직접적인 관련이 없는 경우

 

① 사전 공사대금

- 건물 신축을 위한 사전 공사로 건물 부지상의 구건축물이나 구축물 철거, 폐기물 처리, 건축 예정지의 정지 작업, 임시 주차장 시설비 등에 대한 채권은 본래 목적인 신축 건물과의 직접 관련이 없어 유치권이 성립하지 않습니다.

 

② 자재, 설계, 용역 대금

- 설계나 감리 용역 대금, 하도급인의 공사 중 조경 공사나 포장 공사, 싱크대 등 주방 시설, 신발장이나 가구 등의 납품, 단순 노무자들의 인건비는 건물 자체로부터 발생된 채권이 아니므로 유치권이 성립하지 않습니다.

 

③ 건물 자체로부터 발생한 채권이 아닌 경우

- 임차보증금, 상가보증금, 건물의 부속물 설치비 등은 유치권의 피담보채권에 해당하지 않습니다.

 

④ 유치권을 주장하는 자의편익을 위한 지출

- 유치권을 주장하는 자가 자신의 영업을 위해 사용한 시설비, 임대인 동의없이 영업을 위해 건물 일부를 증축한 비용등은 유치권의 피담보채권에 해당하지 않습니다.

 

3. 피담보채권이 소멸된 경우

 

① 피담보채권을 대물로 받은 경우

- 공사비 채권을 대물로 받은 경우에는 공사대금이 소멸되어 유치권도 소멸합니다.

그러나, 대물변제 약속이나 대물변제 약정만 하고 실제 변제(소유권 이전 등기)가 이루어지지 않으면 소멸되지 않습니다.

 

② 소멸 시효 완성

- 유치권 자체는 시효로 소멸되지 않지만, 유치권 주장의 근거가 되는 피담보채권(공사대금)의 시효는 유치권 행사와 관계없이 진행됩니다.

공사대금 채권의 시효는 통상 3년이므로 3년 경과 시 피담보채권이 소멸되고 유치권도 따라서  소멸하게 됩니다.   

- 공사대금 채권의 소멸 시효를 중단하기 위해서는 가업류 가처분 소송의 제기 등 시효 중단 조치를 취해야 합니다.

 

 

4. 유치권 발생 배제 특약이 있는 경우

 

① 원상복구 약정

-  "임차물을 현 상태대로 사용하고 승낙없이 건물을 변경하지 아니하며 변경했을 경우에는 건물 인도시 원상 복구한다."는 내용이나 이와 유사한 내용이 계약서에 있는 경우 임차인은 유익비를 근거로 유치권을 주장할 수 없습니다.

   

② 포기 각서

- 금융기관이 하도급자에게 공사대금을 사업 시행자난 사업 시공자로부터 받지 못하더라도 공사와 관련한 일체의 유치권 행사를 하지 않고 현장을 인도하겠다는 각서를 받은 경우가 대표적인 사례에 해당합니다.

 

5. 기타

 

① 경매 진행 가능성을 충분히 인식하고 한 개조 공사대금 채권

② 건물의 채무액에 비해 과도한 유치액 금액

③ 공사대금채권을 임대차로 전환한 경우

④ 유치권자가 채무자의 승낙없이 임의로 제3자에게 임대한 경우

 

이상 이코노맨의 허위 유치권 판별법 포스팅이었습니다.