부동산 경매 이해(25) 인도명령

부동산 경매는 일반 매매와 달리 이중 소유권 취득 절차가 요구됩니다.

즉, 매수자가 잔금을 납부(법적 소유권 취득)하고도 진정한 소유권을 행사하기 위해서는 점유자를 내보내야 합니다.(실체적 소유권 취득) 

그런데 실체적 소유권 취득 과정이 원만하게 진행되는 경우도 있지만, 세입자 등 점유자가 쉽게 나가지 않는 경우가 있어 골치 아픈 일이 발생하기도 합니다.

실체적 소유권 취득에 필요한 법적 제도 중 인도명령에 대해 살펴보기로 하겠습니다.    

 

[정의]

매수인이 낙찰 대금을 전액 납부한 후에 소유자, 채무자, 부동산 점유자 등 점유권원이 없는 상대자에 대하여 낙찰 부동산을 인도할 것을 구할 수 있으나 소유자 등이 임의로 인도하지 않을 경우에, 매수인이 법원에 대하여 낙찰 부동산을 강제로 인도하도록 하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령에 의해 부동산을 인도받을 수 있는 절차를 말합니다.

 

[인도명령의 당사자]

잔금을 납부한 매수인이 매각대금 완납 시부터 6개월 이내에 소유자, 채무자, 부동산 점유자에 대하여 인도명령 신청이 가능하며, 매수인 명의로 소유권 이전 등기는 요건이 아닙니다.

 

1. 인도명령 신청자

① 공동 매수인은 전원이 또는 각자가 단독으로 인도명령을 신청할 수 있습니다.

② 낙찰자에게 부동산을 매수한 특별 승계인은 신청할 수 없습니다. 

 

2. 인도명령의 상대방

① 채무자 : 경매개시결정 전에 표시된 채무자를 말하고 그 일반 승계인(상속인)도 포함됩니다.

② 소유자 : 경매개시결정 당시의 소유자를 말합니다.

③ 부동산 점유자

- 압류 효력 발생 전, 후의 점유를 따지지 않고, 매수인에게 대항할 수 있는 권원(유치권, 법정지상권, 용익권 등)을 가지지 못한 점유자

- 부동산 점유자는 직접 점유자만이 상대방이 됩니다.

- 채무자의 동거 가족, 근친관계, 피고용인

- 채무자가 법인일 경우 같은 법인의 점유 보조자

- 채무자와 공모하여 집행을 방해할 목적으로 점유한 자

④ 소유자나 채무자의 일반 승계인 (호적등본 또는 법인등기부등본 첨부)

 

※ 매각물건명세서에 기록이 없는 점유자를 상대방으로 하는 경우에는 주민등록등본 또는 집행관이 작성한 집행 불능 조서를 첨부해야 합니다.

 

※ 채무자와 소유자를 제외한 나머지 점유자를 대상으로 하는 경우, 심문 절차를 거치게 되는데, 만일 이미 심문하였거나 낙찰자에게 대항할 권원이 없음이 명백하거나, 심문에 불응할 경우 심문없이 인도를 명하게 됩니다.

 

※ 인도명령이 허용되지 않는 경우

① 매수인이 인도명령의 대상이 되는 소유자, 채무자에게 소유권을 양도한 경우(특별 승계인)

② 재침입한 임차인매수인이 부동산 점유를 인도받은 후에는 제3자가 불법으로 점유하여도 인도명령 신청이 불가합니다.

단, 강제 집행으로 퇴거한 자가 재침입하였을 경우에는 부동산 강제지햅 효용 침해의 형벌에 처하게되며, 그밖에 주거침입죄, 퇴거불능죄 등이 추가될 수 있습니다.

 

[인도의 범위]

인도해야할 부동산의 범위는 매각으로 취득한 부동산의 범위로 매각 부동산의 구성 부분인 부합물과 종물도 인도 대상에 해당합니다.

 

[인도명령의 결정 및 송달]

인도명령 신청 후 약 5일 전후에 인도명령이 결정되며 인도명령 신청의 적부는 서면 심리로 그치는 것이 일반적이고, 인도명령의 정본은 신청인 및 상대방에게 필히 송달되어야 합니다.

※ 송달방법 : 일반송달, 특별송달, 공시송달

 

[인도집행]

법원의 인도명령에 대해서 점유자가 불응할 경우, 신청인은 집행관에게 인도 집행을 위임할 수 있으며, 인도명령 송달증명서와 인도명령 정본 그리고 비용을 집행관 사무실에 제출하면 3~4일 이내에 집행 기일이 정해지는데, 실제 집행 날짜는 보름에서 한달 정도 걸리는 경우가 대부분입니다.

이 때 '집행사전예고제'를 이용하면 인도의 효용을 극대화할 수도 있습니다.

※ 집행사전예고제 : 집행관이 인도 대상 부동산에 집행 예정하겠다는 예고문을 붙일 수 있는 제도

 

1. 인도 집행 시 부재중이거나 문을 열어주지 않는 경우

① 2회 집행에도 집행 불능인 경우에는 공무원 또는 경찰관 1인 이나 성인 2인의 입회하에 강제로 문을 열고 물건을 들어낼 수 있습니다.

② 사람도 없고 물건도 없으면 관리실이나 이웃이 입회한 가운데 문을 열고 입주하면 됩니다.

 

2. 인도 집행 시 물건을 들어내는 경우의 물건 목록 작성

① 물건을 들어내는 경우, 점유자가 있으면 집 밖 아무곳에나 들어내면 됩니다.

② 점유자가 없으면, 입회자 입회하에 물건의 목록을 작성하여 낙찰자가 먼저 부담하는 유료 창고에 보관해야 합니다.

③ 점유자가 창고료를 지불하지 않는 경우에는 채무명의를 얻어 유체동산에 대한 강제 집행을 하고, 통상 낙찰자가 매수하여 처분하게 됩니다.

 

실무적으로 부동사 경매 참여 시 입찰일 전에 사전 방문이 꼭 필요하며, 방문 시 대화 내용으로 인도가 쉽지 않겠다고 생각되는 경우에, 낙찰 대금 납부와 동시에 '점유이전금지가처분신청'과 '인도명령신청'을 동시에 하는 것이 좋다고 추천하는 것이 일반적입니다.

 

이상 이코노맨의 부동산 경매 이해- 인도명령에 대한 포스팅이었습니다.