부동산 경매 이해(24) 경매 대상물

부동산 경매 시 경매의 대상물에 대해서는 다 아는 것 같지만 전체적으로 한번 정리해둘 필요가 있습니다.

오늘은 경매 대상물을 정리해보겠습니다.

 

[토지] 

'토지'란 일정한 범위의 지면과 지표, 그리고 정당한 이익이 있는 범우에 있어 그의 상하, 즉 공중과 지하를 포함하는 것을 말합니다.

따라서 토지를 구성하는 토사나 암석, 지하수 등은 토지 구성물의 부분에 지나지않기 때문에 독립된 부동사이 아니며, 토지의 소유권은 그 구성물에도 영향을 미칩니다.

하지만 지중의 광물은 국가가 이를 채굴, 취득하는 권리를 부여하는 권한을 가지고 있으므로, 국가 소유의 독립한 부동산으로 보는 것이 다수설입니다.

이 밖에 토지와 관련하여 바나나 내천 등의 경우 관련 법규를 주의깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

토지는 끊어지지않고 이어져 있지만, 그 지표에 인위적으로 선을 그어 경계로 삼고 갈라서 정합니다.

이렇게 정해진 토지는 토지대장에 등록되고 버원의 등기부에 기재되며, 필(筆)이라는 개수 단위를 삼아 일필(一筆)마다 지번을 붙이고 한 필로서 한개의 물건이 됩니다.

 

[토지의 정착물]

 

1.  정의

토지에 고정적으로 부착되어 쉽게 이동할 수 없는 물건으로서 그러한 상태로 이용되는 것이 통상적으로 용인되는 것(건물, 수목,교량, 도로의 포장 등)

 

2. 유형

① 독립 정착물 : 건물

② 종속 정착물 : 토지와 구성부분, 토지와 일체로 처분됨(도로의 포장, 교량, 담장)

③ 반독립 정착물 : 토지와 일체로 처분될 수도 있지만, 공시를 갖출 경우 토지와 별개로 취급될 수 있는 양면성을 가지는 것 (입목법에 의한 수목, 수목, 미분리의 과살, 농작물 등)

 

3. 토지와 별개의 독립된 정착물 

 

① 건물

건물인지의 여부는 건물의 기능과 횽요에 비추어 사회 통념에 따라 판단하되 최소한 기둥, 지붕, 벽의 시설은 갖추어야 합니다. 토지 양도 시 건물에 이르지 않은 경우는 인도하면 되지만, 건물로 인정되는 경우에는 등기를  해야 효력이 발생합니다.

② 입목법에 의한 입목

입목등기부에에 소유권보존등기를 받은 것을 입목이라고 합니다. 양도나 저당권의 목적물로 할 수 있습니다.

 

③ 그 밖의 수목

수목 내지 수목의 집단에 대해 명인방법이라는 관습법상의 공시 방법을 갖춘 경우에는 토지와 독립하여 거래 할 수 있습니다.

※ 명인방법 : 수목의 집단이나 미분리의 과실 등에 관한 물권변동에 있어서 관습법 또는 판례법에 의하여 인정되어 있는 특수한 공시방법으로, 소유자가 누구라고 하는 것을 외부에서 인식하는 데 적합한 방법을 총칭한 것으로, 수목이나 미분리과실 등의 소유권 양도에 인정되지만, 명인방법은 소유권을 외부에서 인식할 수 있는 방법이어야 합니다.
예를 들어 장래에 벌채할 목적으로 매수한 입목의 껍질을 벗기거나, 페인트로 소유자의 이름을 기재하거나, 과수원에 줄을 두르고 푯말을 세워 과수를 매수하였음을 공시하는 것 등입니다. 
하지만 명인방법에 의한 공시방법은 등기와 달리 완전한 것이 못되므로 소유권의 이전이나 보유의 경우에만 이용할 수 있으며 저당권과 같은 담보물권의 설정 등에는 이용할 수 없으며, 수목이나 미분리 과실이 분리되었을 경우에는 동산이 되어 채취할 권리가 있는 자에게 귀속됩니다. 

 

④ 미분리의 과실 

명인방법을 갖춘 경우 토지와 복립하여 거래할 수 있습니다.

 

⑤ 농작물 (약초,양파, 마늘 고추 등)

농작물은 토지의 일부로 간주됩니다.

다만, 정당한 권원에 의한 타인이 경작, 재배한 농작물은 토지와는 별개의 부동산으로 다루어집니다.

그런데 판례는 명인방법 없이도 소유권이 경작자에게 있는 것으로 보고 있습니다.

 

[제시외 건물]

 

1.정의

등기부상에 나타나지 않는 기존 건물의 증개축 부분이나 미등기의 부속물따위를 일컫는 말로 이러한 제시외 물건이 경매의 목저굴에 포함되는지 여부가 중요합니다.

 

2. 부동산 경매 시 매각에 포함되는 물건 및 권리

매각부동산 및 매수인이 그 부동산과 함께 취득할 모든 물건 및 권리, 압류의 효력이 미치는 물적 범위 (부합물, 종무ㄹ, 종된 권리, 법정지상권 등 부동산상의 부담, 공법상의 부담 등)을 의미합니다.

부합물은 원래는 소유자를 달리하는 별개의 물건이나 부동산에 결합하여 하나의 물건이 됨으로써 부동산 소유자의 소유에 속하는 물건을 말합니다.

토지나 건물의 낙찰 시 별도의 법률 행위 없이 당연히 매수인의 소유에 포함되는데, 독립성을 갖추면서 타인의 권원 (지상권, 전세권, 임차권 등)에 의하여 부속된 것과 설정 행위 시 다른 약정이 있는 경우에는 부합물이라도 포함되지 않습니다.

 

① 토지에의 부합물

정원수, 정원석, 석등, 수목 등 ( 단, 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목, 명인방법을 갖춘 수목, 타인의 권원에 의해 식재된 수목 제외)

 

② 건물에의 부합물

증축 또는 개축된 부분이 독립된 구분 소유권의 객체로 거래될 수 없는 것인 때는 기존 건물에 부합합니다.

법률상 1개의 부동산으로 등기된 기존 건물이 증축되어 증축 부분이 구분 소유의 객체가 될 수 있는 구조상 및 이용상의 독립성을 갖추었다고 하더라도 이로써 곧바로 그 증축 부분이 법률상 기존 건물과 별개인 구분 건물로 되는 것은 아니고, 구분 건물이 되기 위해서는 증축 부분 소유자의 구분소유위사가 객관적으로 표시된 구분 행위가 있어야 합니다.

기존 건물에 부합된 증축 부분이 기존 건물에 대한 경매 절차에서 경매 목적물로 평가되지 않은 경우에도 매수인은 증축 부분의 소유권을 취득합니다.

 

③ 종물

물건의 소유자가 그 물건의 상용에 제공하기 위하여 자기 소유의 다른 물건을 이에 부속한 때는 그 물건을 주물이라고 하고, 주물에 부속된 다른 물건을 종물이라고 합니다.

이러한 종물은 주물의 낙찰 시 당연히 주물 매수인엑 귀속됩니다.

- 부동산의 종물 : 화장싱, 목욕탕, 창고, 연찬 창고, 정화조 등

- 동산의 종물 : 주유소의 주유기,보일러 시설, 지하수 펌프 등

- 종물이 아닌 것 : 호텔 방에 설치된 텔레비전, 전화기, 세탁기, 탈수기

 

④ 종된 권리  

압류 및 저당권의 효력은 매각 부동산의 종된 권리에도 미치고 매수인은 종된 권리도 취득합니다.

- 지역권, 건물의 지상권, 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임차권(단, 임대인의 동의 필요), 대지권 미등기인 구분소유권의 대지권

 

⑤ 과실

저당권의 효력은 원칙적으로 천연 과실에 미치미 않습니다.

저당권은 목적물의 이용을 설정자에게 맡겨 두는 것을 그 특질로 하기 때문입니다.

하지만, 예외적으로 저당권의 실행에 착수한 이후에 있어서는 그 효력이 미칩니다.

즉, 저당권의 효력은 저당 부동산에 대한 압류(경매절차의 개시결정에는 동시에 그 부동사의 압류를 명합니다.)가 있은 후에는 저당권 설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 대한 권리를 가진다고 규정되어 있습니다. 다만, 그 부동산에 대한 소유권, 지상권, 전세권을 취득한 제3자에 대해서는 저당권자가 압류한 사실을 통지해야만 대항할 수 있습니다. 

따라서 천연 과실도 압류 효력 발생 후 경매 토지에서 분리되지 아니한 것은 물론 분리되어도 채무자의 소유에 속하는것은 매수인의 대금 납부로 소유권을 취득할 수 있습니다.

 

이상 이코노맨의 부동산 경매 이해 - 경매 대상물에 대한 포스팅 이었습니다.