부동산 경매 이해(27) 명도시 주의 사항

부동산 경매 시 명도는 낙찰 후 겪어야 하는 어려운 과정 중의 하나입니다.

따라서 입찰에 참가하기 전부터 명도에 대한 관점을 가지고 권리 분석을 하고 예산을 세워 놓아야만, 낙찰 받은 후 낭패를 피할 수 있습니다.

명도 시 주의 사항에 대해 정리해보겠습니다.

 

[명도가 용이한 부동산과 명도가 어려운 부동산]

 

1. 명도가 용이한 부동산 

① 채무자나 소유자가 점유하고 있는 부동산 

② 배당 요구한 임차인의 배당금이 상당한 부동산

③ 임차인이 많지 않은 물건

 

2. 명도가 어려운 부동산 

① 임차인이나 기타 점유자가 점유하고 있는 부동산

② 임차인 또는 점유자가 많은 물건

③ 이해관계가 첨예한 물건(호텔,교회 등)

 

[명도관련 7계명]

① 대화하라. (명도는 대립하는 존재들 사이에서 대화로 해법을 찾는 과정)

② 입찰 전에 명도의 난이도를 분석하라.

③ 매각허가결정 이후 대금납부 전에 점유자를 반드시 방문하라.

④ 인도명령신청은 대금납부와 동시에 신청하라.

⑤ 명도비를 예상하라.

⑥ 협상 시 이사 비용을 활용하라.

⑦ 강제집행은 최후의 수단이다.

 

[이사비 협상]

부동산을 점유하고 있는 점유자는 이사비를 요구할 권한이 없음에도 이사비를 요구하는 경우가 많습니다.

괘씸한 감정이 들 수 있지만 매수인이 인도명령 집행이나 명도 소송을 하는 경우 추가로 비용이 발생하기 때문에, 시간과 비용 절약을 위해 이사비 협상에 임하게 되는 경우가 많은 것입니다.

인도명령 집행 비용을 넘지않는 선에서 이사비로 협상하여 내보내는 것도 좋은 방법 중 하나입니다.

그런데 이 때 점유자가 임차인일 경우 배당금 수령을 위해 '명도확인서'를 먼저 써 달라고 요구하는 경우가 있을 수 있으나, 명도되기 전 명도확인서 발부는 삼가하는 것이 좋습니다.

 

[체납 관리비의 법적 해석]

 

1. 집합건물 (예 : 아파트)의 승계인은 공용부분 관리비에 관한 부분은 승계하고, 전유부분 관리비에 관한 부분은 승계하지 않습니다. 공용부분 관리비를 승계한다하더라도 전 구분 소유자의 연체료까지 승계하는 것은 아닙니다. (대법원 2006.6.29 선고 2004다3958)

공용부분 관리비에는 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 공동전기료, 특별수선충당금, 수선유지비, 청소비, 소독비, 오물수거비 등이 포함됩니다.

 

2. 집합건물관리주체가 전 구분소유자의 특별승계인에게 체납 관리비의 징수를 위하여 단수, 단전 등의 조치를 하는 것은 불법 행위입니다.

 

3. 구수용가의 전기요금 채무는 신수용가가 승계할 의무가 없습니다. (대법원 1983.12.27.83다카893)

 

4. 전유부분 중 가스비, 전기세, 수도비는 낙찰자에게 소유권 이전 등기가 된 시점부터 낙찰자에게 부담하는 것으로 이해하는 경우도 있으나, 이런 비용은 실제 사용 가능한 상황을 전제로 하는 것이므로 입주 후부터 부담하는 것이 맞습니다.

 

[기타 주의사항]

경매받은 부동산을 소유자나 임차인에게 팔거나 새로 임대하는 경우에는 특별히 조심해야 합니다.

적절한 선에서 그렁게 협상이 이루어져서 매도하거나 임대하는 경우, 그것도 훌륭한 투자 방법의 하나이지만, 새 약정을 지키지 않아 골치 아픈 경우가 발생할 수 있기 때문입니다.

특히 전 소유자나 전 임차인이 통상의 경우보다 많은 월세로 (보증금이 없거나 아주 적은 월세) 몇개월 내지 1년 정도 살게 해달라고 간청하는 경우, 인정에 끌려 동의했다가 주택임대차보호법상 거주가 보장되는 기간 이상을 월세도 받지 못하고 끌려다니는 경우도 있을 수 있으니 조심해야 합니다.

 

이상 이코노맨의 부동산 경매 이해 - 명도 시 주의 사항 포스팅이었습니다.