부동산 경매 이해(29) 지분 경매시 주의 사항

지분 경매에 참여하기 위해서는 지분 경매의 위험을 제대로 인식하고 사전 권리 분석을 한 후에 입찰에 참가하는 것이 안정적입니다.

지분 경매 시 주의할 점에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

[지분 경매의 위험 인식]

1. 공유자가 다수인 경우 통지의 어려움으로 인하여 경매절차가 지연될 수도 있으며, 공유자가 의도적으로 경매절차를 지연시킬 수도 있습니다.

2. 공유자의 우선매수권 행사로 인하여 최고가매수인이 되더라도 차순위가 되어 헛고생만 하는 경우가 있습니다.

3. 낙찰 후 공유물 분할 소송 시 소송의 당사자가 공유자 전원이 되기 때문에 공유자가 너무 많으면 소송이 장기화될 수 있습니다. 

4. 공유지분은 은행 대출이 여의치 않아 자금이 장기간 묶이게 되는 단점도 있을 수 있습니다.

5. 건물의 지분 경매는 공유물 분할 소송을 통하더라도 건물을 쪼개서 현물을 나누어 가질 수었기 때문에 결국은 경매를 통해서 환가 하여 대금을 나누어 가져야 하는데, 이 경우 상당한 시간이 소요됩니다.

6. 건물의 지분 경매에서 건물에 소유자가 거주하지 않고 임차인이 거주하며, 임차인이 대항력이 있는 경우 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수할 경우도 발생합니다.

낙찰자의 지분이 2분의 1이라고 해서 임차인의 보증금을 반만 인수하는 것이 아니라 경우에 따라서는 전액을 다 인수할 경우도 생길 수 있습니다. 보증금반환채무가 불가분 채무라서 그럴 수 있는 만큼 유의해야 합니다. 

 

[지분경매에 참여해도 좋은 사례]

 

1. 공유자 우선매수신고를 하지 않을 가능성이 있는 경우

① 일괄 경매인 경우나 일괄 경매인 경우로 공유자 매수신고한 경우

(일괄 경매의 경우 부동산 일부의 공유자에게는 건물의  우선 매수권이 인정되지 않습니다.)

② 등기부등본상 공유자의 지분에 저당권이나, 가압류 특히 카드 연체 등으로 인한 소액의 가압류 등이 기재되어 있는 경우

(공유자의 능력이 없기 때문에 우선 매수청구권을 행사할 수 없는 경우가 많습니다.) 

③ 경매신청 법원과 공유자의 주소가 매우 멀리 떨어져있는 경우

④ 공유자의 등기 원인이 상속이나 증여인 경우

 

2. 우선매수신고를 하였으나 행사를 하지 않은 경우

법원에 따라 우선매수신고를 하였으나 행사를 하지 않은 경우 다음 기일에는 우선매수신청권을 인정하지 않기 때문에, 경매계에 문의 후 입찰 참여 여부를 결정하면 됩니다.

 

[지분경매의 접근]

지분 경매 물건에 대한 입찰 시 투자자 입장에서 체크해야할 부분은 낙찰 후 나머지 공유 지분을 저가로 매수하던지, 아니면 낙찰받은 지분을 고가로 매도할 수 있는 경우에만 입찰에 응해야 합니다.

지분 경매 물건은 권리 행사의 어려움 등 때문에 대부분저가로 낙찰받는 것이 가능한데, 저가로 낙찰받아 공유물 분할 소송을 통해 수익을 창출할 수 있는 경우도 있지만, 이 경우에도 소송 기간(약 6개월) 정도는 감안해야 합니다.

또, 공유물 분할 소송에서는 조정 절차를 거치게 되는데 이 과정에서 다른 공유자와 대화를 통해 부동산의 가치를 높일 수있도록 협상하여 조정을 통해 해결한다면, 시간도 절약되고 수익 창출도 가능할 것입니다.

특히 토지의 경우 공유물 분할 소소을 통해 지번대로 분할받아 어엿한 단독 소유 토지로 만들 수도 있고, 다르 니번의 공유자와 협의하여 토지의 가치를 상승시켜 매각하는 방법도 가능합니다.

 

이상 이코노맨의 부동산 경매 이해 - 지분 경매 시 주의사항 포스팅이었습니다.