부동산 경매 이해(30) 선순위 가등기 분석

[가등기]

 

가등기는 뒷날 행해지는 본등기의 순위를 보전하는 목적으로 미리 해두는 등기입니다.

후에 요건을 갖추어 본등기를 하게 되면 그 본 등기의 순위는 가등기의 순위에 의하게 됩니다.

가등기는 소유권이전청구권가등기와 소유권이전담보가등기의 두 종류가 있습니다.

그러나 실제로 많이 사용되는 가등기는 보전가등기 보다는 오히려 변제적인 채권담보의 수단으로서 행해지는 가등기인 담보가등기입니다.

이 담보가등기에는 가등기 본래의 효력이외에 저당권처럼 경매권과 우선변제권이 인정됩니다.

가등기를할 수 있는권리는 소유권, 지상권, 전세권, 지역권, 저당권, 권리질권, 임차권, 환매권 등의 제반 권리가 해당됩니다.

 

[담보가등기 구별기준]

 

담보가등기인지 여부는 경매로 소멸하는가 매수인에게 인수되는가에 대한 기준이 되므로 중요한 문제입니다.

가등기가 담보가등기인지 여부는 등기부상 원인이 매매예약인지 대물변제예약인지 등 형식적 기재나 등기시에 주고 받은 서류의 종류가 아니라 거래의 실질과 당사자의 의사 해석에 따라 결정됩니다.

 

실무상으로는 가등기권자가 채권권리신고서를 제출하면서 그 가등기가 담보가등기라는 소명자료를 제출한 경우 담보가등기로 간주하여 매각절차를 진행하는 것이 보통입니다.

따라서 매수인은 매가기일 전에 가등기권자가 채권신고서를 제출했는지 여부 및 제출한 소명 자료를 확인하고 매각기일에 임하는 것이 좋습니다.

가등기권자가 신고가 없는 경우에는 일단 그 가등기를 순수한 소유권이전청구권보전을 위한 가등기로 보고, 최선순위 가등기인 경우 특별한 사정이 없는 한 사실상 매각절차를 정지하고 있습니다.

 

[선순위가등기의 말소 또는 인수 여부] 

 

매수인이 경매절차에서 부동산을 취득하여도 선순위 가등기 채권자가 가등기권을 행사하여 본등기를 하면 자신의 명의로 소유권 이전등기가 되는 한편, 매수인 명의로 된 소유권이전등기를 말소하게 됩니다.

만약 선순위 가등기(순위보전 가등기)보다 먼저 대항력과 확정일자 임차인이 있는 경우에도 가등기는 소멸하지 않습니다.

 

일반적으로 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 아니면 일반 가등기인지 알 수 없는 경우에는 일단 순위보전을 위한 가등기로 보아 그 가등기가 최선순위이면 매수인에게 그 부담이 인수되므로 말소되지 않습니다. 반대로 그 가등기보다 선순위 담보권이나 가압류가 있으면 말소 대상이 됩니다.

따라서 가등기가 최선순위이면 매수인에게 그 부담이 인수되므로, 배당 및 말소하여서는 안되고, 그 가등기보다 선순위의 담보권 또는 가압류가 있으면 함께 말소하되, 가등기가 말소되더라도 채권신고가 없으면 배당하지 않습니다.