부동산경매 이해(31) 집합건물의 대지권 분석

부동산 경매에 있어서 대지권은 매수인(낙찰인)에게 중요한 항목 중 하나입니다.

특히 집합 건물의 경매에 있어서 '토지 별도 등기 있음'같은 내용을 자주 보게 되는데 이에 대해서 분석을 할 줄 알아야 낙찰 후 낭패를 당하지 않습니다.

대지권 관련 주요 내용 살펴보겠습니다.

 

[토지 별도 등기 있음]

집합 건물은 비록 대지 부분이 각 세대별로 구분되어 있어도 대지권이 정리되기 전에는 토지 부분에 가압류, 근저당권, 저당권 등이 설정되어 있으면 토지 별도 등기 있음이라고 표시됩니다.

이 같은 경우 경매 절차에서는 원칙상 토지의 저당권을 인수하는 조건을 붙이되, 인수 조건을 붙이지 않을 경우에는 토지의 저당권자도 채권 신고를 하게 하여 구분 건물의 대지권 비율만큼 상응하는 토지 저당권을 말소시키게 됩니다.

 

인수 조건이 붙은 경우는 매수인이 대지권을 매수로 취득하지 못하는 경우가 되므로 불완전한 소유권을 취득하게 되어 재산권 행사에 많은 제약을 받게 됩니다.

인수조건을 붙이지 않은 경우에는 매각대금이 완납되면, 토지 등기부에 경락을 원인으로 하여 'OO동 OO호의 대지권에 대한 부분에 대한 지분'을 말소시키는 방법으로 토지 저당권 변경의 부기 등기를 순차적으로 하게 됩니다.

 

[대지권 없음이 분명하게 밝혀진 경우] 

대지권이 없는 경우에는 전유 부분 소유자에게 대단히 불리하게 작용합니다.

이 같은 경우에는 대지를 취득해야 하거나, 전유 부분의 비율만큼 토지에 대한 사용료를 지불해야 하며, 토지 소유자가 구분소유권 매도청구권을 행사할 경우 시가 상당액으로 매도해야 하는 불리한 위치에 처하게 됩니다.

따라서 대지권 없음의 집합건물을 경매로 낙찰받는 매수인은 그만큼 주의를 해야 합니다.

 

[최저가격에 대지권 가격이 포함된 경우] 

최저가격에 대지권 가격이 포함되어 있는 경우에는 나중에라도 대지권 등기를 할 수 있으며, 불이행될 경우 매각불허가결정을 하거나 매도인 담보책임에 해당하게 되므로 경매에 참가하여 낙찰받은 매수인은 큰 걱정을 하지 않아도 될 것입니다.

 

[집합건물의 수분양자의 대지권 취득 여부]

집합건물의 수분양자가 대지 지분을 취득하였으나 경매 절차가 진행되어 낙찰자가 전유부분의 소유권을 취득하기까지 대지권의 등기를 하지 않은 경우에도 매수인은 대지권을 취득할 수 있게 됩니다.

 

아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분.합필 및 환지 절차의 지연, 각 세대당 지분 비율의 결정 지연 등으로 전유부분에 대한 소유권 이전 등기만 수분양자를 거쳐 낙찰자 앞으로 등기 완료되고, 대지 지분에 대한 소유권 이전 등기는 상당 기간 지체되는 경우가 종종 있습니다.

이 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 분양 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권 이전 등기만 완료되고, 대지 지분에 대해서는 아직 소유권 이전 등기를 받지 못한 경우에는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위해 대지를 점유, 사용할 권리를 가지고 있는 것입니다.

 

경매 낙찰인의 입장에서 이러한 점유, 사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리인 대지 사용권에 해당하며, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 경우에도 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한 대지 사용권을 취득하게 됩니다. 

 

[등기 없는 대지권에 대해 제3자가 권리를 취득한 경우]

대지사용권은 이미 발생하였으나 대지등기권 등기가 없는 동안 이를 모르는 선의의 제3자가 그 대지 사용권에 대하여 권리를 취득한 경우에는 그 제3자에게 대항하지 못합니다.

 

이상 이코노맨의 부동산 경매 이해-집합건물의 대지권 분석 포스팅이었습니다.