부동산 경매 이해(28) 공유지분의 경매

[공유의 의미]

하나의 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 것을 공유라고 하는데, 공유는 지분을 중심으로 거의 독립된 소유권과 마찬가지로 다루어지는 공동 소유 형태입니다.

다만, 목적물이 동일하기 때문에 그 행사에 제약을 받습니다.

공유는 상속에 의한 경우와 부부간의 공유, 계약에 의한 공유로 발생합니다.

 

[공유지분]

공유물에 의한 각 공유자의 권리 즉 소유 비율을 말하는 것으로서, 공유지분은 각 공유자간의 합의 또는 법률의 규정에 의하여 정해집니다.

지분이 분명하지 않은 경우 법에서는 각 공유자간 균등 비율로 추정합니다.

지분은 소유권을 지분 비율로 표시한 것이지만, 소유권과 같은 성질을 가지고 있으므로 목적물을 사용, 수익, 처분하는 권리와 능력을 가지게 됩니다.

 

[공유자간의 공유관계]

 

1. 공유물의 사용, 수익, 부담

① 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있습니다.

② 공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리 비용 및 기타 의무를 부담합니다.

공유자가 1년 이상 이러한 의무를 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 그 지분을 매수할 수 있습니다.

이런한 지분매수청구권은 형성권입니다. 

※ 형성권 : 권리자의 일방적인 의사 표시에 의하여 새로운 법률 관계의 형성, 즉 권리의 발생, 변경, 소멸 등의 일정한 법률 효과를 발생시키는 권리

 

2. 공유물의 처분, 변경

① 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못합니다.

② 공유자 1인의 처분 행위는 무효입니다.

다만, 그 처분은 그 공유자 지분의 범위 내에서는 유효하므로 지분의 범위를 넘는 부분만 무효로 됩니다.

 

3. 공유물의 관리, 보존

① 공유물의 관리 행위는 공유자 지분의 과반수로 결정합니다.

공유물 관리라 함은 처분이나 변경에 이르지 않을 정도로 공유물을 이용, 개량하는 행위를 말합니다.

② 공유물의 보존 행위는 공유자 각자가 단독으로 할 수 있습니다. 

공유물의 보존이란 물건이 멸실, 훼손되는 것을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해서 하는 행위로, 다른 공유자에게도 이익이 되고 또 긴급을 요하는 경우가 많기 때문입니다.

 

[공유지분의 경매]

 

1.공유자 우선매수

① 공유자는 매각기일까지 매수신청의 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있는데, 이를 공유자의 우선 매수권이라고 하며, 이 경우 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가해야합니다.

② 공유자는 공유물 전체를 이용, 관리하는데 있어서 다른 공유자와 협의를 해야 하고, 그 밖에 다른 공유자와 인적인 유대 관계를 유지할 필요가 있다는 점 등을 고려하여, 공유지분의 매각에 있어서 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 준다는데 입법 취지가 있습니다.

 

2. 우선매수권의 행사

 

① 우선매수권의 행사 시한

공유자의 우선매수권 신고는 집행관이 매각을 종료한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있습니다.

따라서 공유자는 집행관이 우선매수신고를 하고 즉시 보증을 제공하면 적법한 우선매수권의 행사를 할 수 있는 것입니다.

 

② 매각기일 전의 우선매수권 행사

공유자의 우선매수권 행사는 매각종결의 고지전인 한 그 신고 시기에 제한이 없으므로,  매각기일 전에 미리 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수권을 행사하겠다는 신고를 함으로써 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 

그러나 미리 우선매수권을 행사하였다고 해도 매각기일 종결의 고지전까지 보증을 제공하지 않으면 우선매수권의 효력이 발생하지 않습니다.

공유자가 입찰기일 이전에 공유자 우선매수신고서를 제출하는 방식으로 우선매수 신고를 한 경우에도 반드시 이와 동시에 입찰보증금을 집행관에게 제공해야만 적법한 우선매수신고를 한 것으로 볼 것은 아니고, 최고가 입찰자와 그 입찰 가격을 호창하고 입찰의 종결을 선언하기 전에 최고가 입찰자의 입찰 자격으로 매수할 의사가 있는지 여부를 확인하여 즉시 입찰보증금을 제공 또는 추가 제공하도록 하는 등으로 그 최고 입찰 가격으로 매수할 기회를 주어야 합니다.

 

3. 우선매수권의 인정여부가 문제되는 경우

 

① 입찰에 참여한 공유자

공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출하였다고 하여 그 사실만으로 우선매수권을 포기하 것으로 볼 수 없습니다.

따라서, 입찰에 참여한 공유자가 최고가매수신고인보다 낮은 가격으로 매수신고한 경우에는 최고가매수신고인 가격으로 매수하겠다고 주장하는 것도 가능합니다.

그러나 입찰에 참여한 공유자가 최고가매수인이 된 경우에는, 우선 매수권을 주장할 수 없습니다.

 

② 공유물의 재판상 분할의 경우

공유물 분할 합의가 되지 않는 경우 각 공유자는 법원에 공유물 분할을 청구할 수 있는데, 공유물 분할 판결에 의하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 환가의 경우에는, 공유자도 매수신청인이 될 수 있으나 우선매수를 주장할 수는 없습니다.

 

③ 일괄매각의 경우

여러개의 부동산을 일괄 매각하기로 결정 한 경우, 집행법원이 일괄 매각결정을 유지하는 이상 매각부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한, 매각대상 부동산 전체에 대하여 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

 

이상 이코노맨의 부동산 경매이해- 공유지분의 경매 포스팅이었습니다.