반응형 부동산경매30 부동산 경매 이해(15) 주택 임대차 권리분석 부동산 경매에서 주택을 낙찰받고자 하는 경우에는, 임차인이 주택임대차보호법에 의해 어떠한 조치를 취해 두었고 어느 경우에 해당되는지에 따라 그 지위가 달라지게 됩니다. 따라서 주택 임차인에 대한 권리분석이 매우 중요하고, 권리분석을 잘 못한 경우에 낙찰받은 사람이 뜻하지 않은 손해를 입을 수 있으므로 주의가 필요합니다. [ 임대차시 대항력 ] 1. 주택임대차보호법 제3조에 의한 대항력이 생기는 시점인 '다음날'의 의미 주택임대차 보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 '다음날부터' 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함에 대해 대법원 판례는 다음날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지라고 판결한 바 있습니다. (대법원 1999. 5. 25. 99다 9981) 2. 대위변제를 통한 .. 2022. 10. 26. 부동산 경매 이해(14) 권리분석 중 말소기준권리 부동산 권리분석에 있어서 제일 중요하다고 할 수 있는 것중 하나가 바로 말소기준권리입니다. 말소기준권리란 부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 부동산 위에 존재하던 권리들 중 권리가 소멸되는지 아니면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는지 여부를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말합니다. [말소기준권리가 될 수있는 권리] 말소기준권리가 될 수있는 권리는 5가지가 있습니다. 바로 (근)저당권, (가) 압류 등기, 담보가등기, 경매개시결정등기 그리고 특정 요건을 갖춘 전세권이 그 5가지에 해당합니다. 이 5가지 권리 중에 등기 일자가 가장 빠른 권리가 말소 기준 권리가 됩니다. [말소주의와 인수주의] 1. 말소주의 말소기준권리보다 이후에 등기되어 있는 권리들이나 전입 신고가 늦게 되어 있는 임차권 등은 낙찰 시 말.. 2022. 10. 21. 부동산 경매 이해(13) 권리 분석 1. 권리 분석의 의의 부동산 경매에 있어서 부동산 권리분석이란 부동산의 권리 상태를 정확히 파악하는 일련의 작업을 말합니다. 경매 목적 부동산에 존재하는 권리에는 경매로 소멸하는 것도 있고 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 것도 있는데, 경매에 참가하고자 하는 경우 권리 분석을 통해 경매가 실행됨으로써 소멸하는 권리와 매수인이 인수하게 되는 권리를 파악해야 입찰에 참가할 것인가의 여부 및 참가한다면 얼마에 매수 신청을 할 것인가를 판단할 수 있습니다. 또, 더나아가 권리 상호간의 우열 관계를 파악하여 소멸하는 권리자들에 대한 배당 분석까지 이루어진다면 이를 기초로 이들에 대한 명도 대책까지 마련할 수 있습니다. 권리분석이 꼭 필요한 이유입니다. 2. 권리 분석 자료 (1) 권리 분석의 자료와 입수 방법.. 2022. 10. 19. 부동산 경매 이해(12) 소유권 이전과 배당 1. 소유권 이전 매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득하게 됩니다. 법원은 매수인이 필요한 서류를 제출하면 관할등기소에 매수인 명의의 소유권 이전 등기와 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소 등기를 촉탁하게 됩니다. (1) 소유권이전등기 촉탁 매수인이 매각대금을 모두 내면 매각부동산의 소유권을 취득하게되므로, 법원은 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산 위의 부담의 말소등기를 등기관에게 촉탁하게 됩니다. 또한, 매각대금을 지급할 때까지 매수인과 부동산을 담보로 제공받으려고하는 사람이 대법원 규칙으로 정하는 바에 따라 공동으로 신청한 경우, 촉탁은 등기 신청의 대리를 업으로 할 수 있는 사람으로서 신청인이 지정하는 사람에게 촉탁서를 교부하여 등기소.. 2022. 10. 15. 부동산 경매 이해(11) 매각대금의 납부 매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매수인은 지정된 지급 기한 안에는 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다. 매수인이 지정된 지급 기한까지 매각대금을 모두 납부하지 아니하면, 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고, 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각 절차를 진행합니다. [대금지급기한] 1. 법원은 매각허가결정이 확정되면 지체없이 직권으로 대금지급기한을 정하여 이를 매수인에게 통지합니다. 대금지급기한은 통상 1개월 이내로 지정됩니다. 2. 매수인은 지정된 대금지급기한 안에 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다. 3. 공동 입찰의 경우 공동 입찰자 전원은 연대하여 대금 지급 의무를 부담하므로.. 2022. 10. 14. 부동산 경매 이해(10) 매각결정절차 매각허부 결정 법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다. 매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시 항고할 수 있습니다. [매각결정기일 및 매각허부 결정] 법원은 매각결정기일에 매각 허가에 관한 이해관계인의 의견을 듣고 직권으로 법이 정한 매각불허가 사유가 있는지 여부를 조사한 다음 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고합니다. [매각허부에 대한 즉시항고] 이해관계인은 매각허가 또는 매각불허가의 결정에 의하여 손해를 볼 경우 즉시항고를 할 수 있습니다. 매각허가에 정당한 사유가 없거나 결정에 적은 외의 조건으로 허가하여야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있습니다. 즉시항고를 하려는 항고인은 매각허가 여부의 결정을 선고한 날.. 2022. 10. 13. 부동산 경매 이해(9) 기간입찰 매각의 실시 [입찰기간 및 매각기일 ] 법원이 기간입찰의 방법으로 부동산을 매각하는 경우에는 매각기일과 매각결정기일을 정할 때 입찰기간도 함께 지정하여 공고해야 합니다. 입찰기간은 1주일 이상 1개월 이하의 범위 안에서 정해집니다. 매각기일은 입찰기간이 끝난 후 1주일 안의 날로 지정됩니다. [입찰표의 기재] 기간입찰에 참가하려는 사람은 기일입찰의 경우와 같은 방법으로 입찰표를 작성하고, 매수신청보증과 함께 입찰봉투에 넣은 다음 집행관에게 제출하거나 또는 입찰봉투를 등기우편으로 부치는 방법으로 제출하면 됩니다. 입찰 봉투 겉면에는 매각기일을 적어야 하지만, 사건번호는 적어서는 압됩니다. [매수신청보증의 제출] 기간입찰에서 매수신청보증을 제공하려면 은행에 개설된 해당 법원의 법원보관금 계좌에 매수신청보증을 입금하거나,.. 2022. 10. 10. 부동산 경매 이해(8) 기일입찰 매각의 실시 [매각의 실시 (기일입찰)] (1) 매각 장소 매각기일은 법원 안에서 진행합니다. 매각 장소에는 다른 사람이 알지 못하도록 입찰표를 작성할 수 있는 설비(입찰표 기재대)가 마련되어 있어야 합니다. (2) 입찰표, 입찰봉투, 매각사건목록 및 매각물건 명세서의 비치 매각 장소에는 매수 희망자들이 자유롭게 사용할 수 있도록 입찰표와 입찰 봉투가 비치되어 있습니다. 입찰 봉투는 매수보증금을 넣는 흰 색의 작은 봉투와 보증금 봉투 및 입찰표를 함께 넣는 누런 색 큰 봉투가 있는데, 입찰에 참여하려면 두 가지 봉투가 모두 필요합니다. 집행관은 매각사건목록을 작성하여 매각기일에 매각 장소 중 누구나 쉽게 볼 수 있는 곳에 매각물건명세서와 함께 비치 또는 게시합니다. (3) 동시 매각의 원칙 하나의 매각기일에 입찰에 .. 2022. 10. 8. 부동산 경매 이해(7) 입찰전 준비사항 부동산 경매 입찰의경우 기일입찰은 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각 장소에서 입찰을 실시하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다. 기간입찰은 집행관이 입찰 기간 동안 입찰 봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰 봉투를 개봉하여 초고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인을 정합니다. [입찰 전 준비 사항] (1) 입찰전 확인 사항 ① 입찰 전날 경매 사건의 변경, 연기, 취하 등을 학인합니다. (대법원 경매 사이트를 통해 확인 가능) ② 입찰 당일에는 법정 게시판의 공고를 먼저 살펴서 당일 경매 사건의 진행 여부를 확인합니다. ③ 취하, 연기, 변경, 전 낙찰자가 재경매 3일전까지 자늠을 납부한 경우에는 당해 경매 사건을 입찰을 실시하지 않으니 이역시 확인이 필요합니다. (2) 입찰 시 준비.. 2022. 10. 8. 부동산 경매 이해(6) 매각 방법 등의 지정 부동산의 매각은 집행 법원이 정한 방법에 따르도록 되어 있습니다. [매각방법의 지정] 부동산의 매각은 매각기일에 하는 호가 경매, 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, 또는 입찰 기간내에 입찰하게 하여 매각 기일에 개찰하는 기간입찰의 세가지 방법중 택하여 하도록 되어 있습니다. 실무상으로는 ① 매수 신청인이 매각기일에 매각 장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방법과 ② 매수 신청인이 지정된 입찰 기간안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰방법이 주로 사용되고 있으며, 법원은 이 두가지 방법 중 하나를 선택하고 매각기일 등을 지정하여 통지 공고합니다. [매각기일 및 매각결정기일의 지정] 법원은 잉여의 가망이 없는 등의 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에 직권으로 매.. 2022. 10. 7. 부동산 경매 이해(5) 매각 물건 명세서의 작성 비치 법원은 매각 물건 명세서를 작성하고, 이를 매각 기일 1주일 전까지 법원에 비치하여야 합니다. 매각 물건 명세서에는 다음 각호의 사항을 기재해야 합니다. ① 부동산의 표시 ② 부동산 점유자와 점유의 권원, 점유할 수있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 ③ 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것 ④ 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 [매각 물건 명세서에 대한 실제 판례] (1) 집행 법원은 매각 대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황 조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로 매각 부동산의 현황과 권리 관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각 물건 명세서에 기재하여야 하고, 만일 경매 절차의 특성이나 집행 법원이 가지는 .. 2022. 10. 6. 부동산 경매 이해(4) 최저 매각가 결정 법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저 매각 가격을 정합니다. 최저 매각 가격은 매각을 허가할 수 있는 최저의 가격으로서, 그보다 낮은 가격으로 하는 매수 신고에 대해서는 매각이 허가되지 않습니다. (1) 감정 평가 및 평가서 제출 부동산을 평가한 감정인은 아래 각호의 사항을 적은 평가서를 정해진 날까지 법원에 제출해야 합니다. 평가서에는 부동산의 모습과 그 주변의 환경을 알 수 있는 도면. 사진 등을 붙여야 합니다. ① 사건의 표시 ② 부동산의 표시 ③ 부동산의 평가액과 평가일 ④ 부동산이 있는 곳의 환경 ⑤ 평가의 목적이 토지인 경우에는 지적, 법령에서 정한 규제, 또는 제한의 유무와 그 내용 및 공시지가, 그 밖에 평가에 참고가 된 사항 ⑥ 평.. 2022. 10. 6. 부동산 경매 이해(3) 매각 준비 - 현황 조사 부동산 경매 신청을 받은 법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유 관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사 (현황 조사)를 명하고, 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다. [현황 조사] (1) 현황 조사 명령 법원은 경매개시결정을 한 뒤 3일 이내에 집행관에게 부동산의 현상, 점유 관계, 차임 또는 임대차 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명합니다. 해당 부동산 매수 희망자는 집행관이 작성한 현황조사보고서를 통해 부동산에 관한 정보를 얻을 수 있습니다. (2) 집행관의 조사 및 조사 권한 ① 집행관의 조사 채권자는 미등기 건물인 경우에 공적 장부를 주관하는 공공 기관에 그 건물의 지번, 구조, 면적을 .. 2022. 10. 5. 부동산 경매 이해(2) 경매 신청 및 경매 개시 결정 [의의] 채권자가 채무자의 부동산에 대해 경매 신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고, 관할 등기소에 경매개시결정의 기입 등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기부에 기입하도록 하고, 경매개시결정 사본을 채무자에게 송달하는 일련의 절차를 의미합니다. [관할법원] 부동산에 대한 강제 집행은 그 부동산이 위치하고 있는 곳의 지방 법원이 관할합니다. 부동산이 여러 곳에 위치한 때에는 각 지방 법원 여러 곳이 관할 법원이 됩니다. 이 경우 법원이 필요하다고 인정한 때에는 사건을 다른 관할 지방 법원으로 이송할 수 있습니다. [경매의 신청] 경매가 강제 경매와 임의 경매로 나누어지므로 경매 신청도 강제 경매 신청과 임의 경매 신청으로 나누어집니다. 경매를 신청하려면 경매 신청서를 작성한 .. 2022. 10. 3. 부동산 경매 이해(1) 부동산 경매의 의의와 종류 [경매의 의의와 종류] 부동산 경매란 채무자가 기일 내 채무를 갚지 않을 때, 채권자가 법원으로부터 경쟁 방식을 통해 채무자 (또는 물상 보증인)의 부동산을 강제로 매각하여 그 대금으로 채권자의 채무를 변제받는 절차를 말합니다. 경매에는 개인간에 이루어지는 사경매와 법원이나 자산관리공사가 실시하는 공경매가 있는데, 여기서 말하는 경매는 공경매를 말합니다. 경매 신청된 부동산이 입찰을 통해 매각되면 채권자는 채권을 회수하고 경매가 종료되는데, 경매는 이처럼 채권 채무 관계를 최종 정리해주는 기능을 담당하고 있습니다. 경매에는 집행권원으로 진행되는 강제 경매와 담보권으로 진행되는 임의 경매가 있습니다. 이둘은 신청 절차에서만 차이가 있고, 경매 집행을 하는데 있어서는 민사집행법에 의해 이루어지기 때문에 차이.. 2022. 10. 2. 이전 1 2 다음 반응형
