법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다.
매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시 항고할 수 있습니다.
[매각결정기일 및 매각허부 결정]
법원은 매각결정기일에 매각 허가에 관한 이해관계인의 의견을 듣고 직권으로 법이 정한 매각불허가 사유가 있는지 여부를 조사한 다음 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고합니다.
[매각허부에 대한 즉시항고]
이해관계인은 매각허가 또는 매각불허가의 결정에 의하여 손해를 볼 경우 즉시항고를 할 수 있습니다.
매각허가에 정당한 사유가 없거나 결정에 적은 외의 조건으로 허가하여야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있습니다.
즉시항고를 하려는 항고인은 매각허가 여부의 결정을 선고한 날로부터 1주일 안에 항고장을 원심법원에 제출해야 합니다.
항고장에 항고 이유를 적지 아니한 때에는 항고인은 항고장을 제출한 날로부터 10일 이내에 항고 이유서를 원심 법원에 제출해야 합니다.
매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁해야 합니다. 보증의 제공이 없으면 원심법원은 항고장을 접수한 날로부터 7일 이내에 결정으로 즉시항고를 각하한 다음 경매 절차를 계속 진행합니다.
이 때 채무자나 소유자의 즉시항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권의 반환을 청구하지 못하고, 배당에 편입되어 배당의 재단이 됩니다.
채무자 및 소유자 외의 사람이 한 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 현금화한 금액 가운데 항고를 한 날로부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 법정이자 부분에 대하여는 돌려줄 것을 요구할 수 없으므로, 그 지연손해금이 배당할 금액에 포함되고 나머지는 보증 제공자에게 반환됩니다.
[매각허가에 대한 이의신청]
(1) 매각허가에 대한 이의신청 사유
매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있습니다.
① 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
② 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없을 때
③ 부동산을 매수할 수 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
④ 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 매각 장소의 질서 유지에 반하는 어느 하나에 해당되는 때
⑤ 최저매가가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠결이 있을 때
⑥ 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때
⑦ 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때
(2) 매각의 불허
법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니합니다.
또, 매각허가에 대한 이의신청 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 않을 수 있습니다.
여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 하나의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니합니다. 다만, 일괄 매각의 경우에는 그러하지 않습니다.
※ 일괄매각이란?
여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우(예컨대, 객관적, 경제적으로 유기적 일체성이 인정되어 일괄매각해야 고가로 매각될 수 있고 또 사회경제적으로도 유리한 경우)에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있습니다.
(3) 매각허부, 항고 관련 판례
① 임차인이 경매절차 진행 사실에 관한 통지를 받지 못한 경우는 항고 사유가 될 수 없다.
대법원 예규에 의한 경매절차 진행 사실의 주택 임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 주택 임차인에게 임차 목적물에 대하여 경매절차가 진행 중인 사실과 소액임차권자나 확정일자부 임차권자라도 배당 요구를 하여야 우선 변제를 받을 수 있다는 내용을 안내하여 주는 것일 뿐이므로, 임차인이 그 권리 신고를 하기 전에 임차 목적물에 대한 경매절차의 진행 사실에 관한 통지를 받지 못하였다고 하더라도 이는 낙찰 허가 결정에 대한 불복 사유가 될 수 없다 (대법원 2000. 1. 31. 자99마7663 결정 참조)
② 낙찰 허가 후 대금 납부 전에 대위 변제로 후순위 임차인을 인수하는 경우 낙찰 허가 결정을 취소할 수 있다.
선순위 근저당의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰 부동산의 부담이 현저하게 증가하는 경우에 낙찰인은 낙찰 허가 결정의 취소 신청을 할 수 있다. (대법원 1998. 8. 24. 자98마1031 결정 참조)
③ 공동 소유자중 일부 소유자의 지분 경매 시에는 다른 공유자에게 입찰기일과 낙찰기일을 통지하여야 한다.
경매 부동산의 다른 공유자들이 그 경매 기일을 통지받지 못한 경우에는 이해관계인으로서 그 절차상의 하자를 들어 항고할 수 있다. (대법원 1998. 3. 4. 자97마962 결정 참조)
④ 임대차조사보고서 및 입찰물건명세서에 선순위 임차인의 주민등록에 대한 기재가 누락되었다면 낙찰 불허가 사유에 해당한다.
선순위 임차인의 주민등록에 대한 기재가 누락된 임대차보고서 및 입찰물건명세서의 하자는 낙찰 불허가 사유가 된다. (대법원 1995. 11. 22. 95마 1197 결정 참조)
[매각을 허가하지 아니할 경우의 새 매각기일]
매각을 허가하지 아니하고 다시 매각을 명하는 때에는 직권으로 새 매각 기일을 정해야 합니다.
이상 이코노맨의 부동산 경매 이해 - 매각허부결정에 대한 포스팅이었습니다.
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