부동산 경매 이해(1) 부동산 경매의 의의와 종류

[경매의 의의와 종류]

부동산 경매란 채무자가 기일 내 채무를 갚지 않을 때, 채권자가 법원으로부터 경쟁 방식을 통해 채무자 (또는 물상 보증인)의 부동산을 강제로 매각하여 그 대금으로 채권자의 채무를 변제받는 절차를 말합니다.

경매에는 개인간에 이루어지는 사경매와 법원이나 자산관리공사가 실시하는 공경매가 있는데, 여기서 말하는 경매는 공경매를 말합니다.

경매 신청된 부동산이 입찰을 통해 매각되면 채권자는 채권을 회수하고 경매가 종료되는데, 경매는 이처럼 채권 채무 관계를 최종 정리해주는 기능을 담당하고 있습니다.

경매에는 집행권원으로 진행되는 강제 경매와 담보권으로 진행되는 임의 경매가 있습니다.

이둘은 신청 절차에서만 차이가 있고, 경매 집행을 하는데 있어서는 민사집행법에 의해 이루어지기 때문에 차이가 없습니다.

 

[경매 주변 법률]

광의의 강제 집행이란 민사집행법에 의한 민사 집행(경매)과 국세 징수법에 의한 행정상 강제 집행 절차인 체납 처분 절차(공매)로 나누어 볼 수 있으며, 다시 민사집행(경매)은 집행권원에 의한 채권 회수 절차인 강제 경매와  담보권 실행을 위한 임의 경매 절차로 구분됩니다.

강제 경매와 관련해서는 민사집행법이 관련 법률이 되고, 임의 경매와 관련해서는 환가권의 원인이 된 민법, 공장저당법, 민사집행법 등이 관련이 있고, 배당과 관련해서 상법, 근로기본법(임금 채권), 주택 임대차 보호법(보증금),국세 기본법 등이 관련이 있으며, 각종 등기와 소유권 이전을 위한 부동산 등기법 등이 있습니다.

 

[강제경매]

집행권원으로 진행되는 경매가 강제 경매인데, 집행권원이란 사법상 일정한 이행청구권의 존재와 범위가 표시되고, 그 청구권을 강제적으로 실현할 수 있는 집행력이 인정된 공정증서를 말합니다.

집행권원은 문서 그 자체를 말하며, 그 문서에 표시된 청구권을 말하는 것이 아닌데, 구민사소송법 제519조에 사용되던 '채무명의'를 민사집행법으로 분리 제정하면서 '집행권원'이란 새로운 법률 용어로 탄생하게 된 것입니다.

채권자는 채무자가 채무를 변제하지 않을 때 법원으로부터 채무자가 채무를 변제하라는 판결을 받은 후, 집행문 부여 등 절차를 거쳐 채무자의 부동산을 압류한 다음 강제 매각해달라는 경매 신청을 하고 법원이 이를 결정함으로써 강제경매가 진행되는 것인데, 집행권원은 강제 경매의 불가결한 기초 요소로 다음과 같은 것들이 있습니다.

ⓛ 확정된 이행 판결문 : 이행의 소에서 얻은 승소 판결문, 외국 법원의 판결에 대한 집행 판결

② 가집행 선고부 판결 : 가집행을 할 수 있음을 선고한 판결

③ 확정된 지급 명령 : 법원의 지급 명령에 대하여 채무자의 이의가 없어 확정된 것

④ 각종 조서 : 화해조서, 조정조서, 인락조서 등

⑤ 공증된 금전 채권 문서 : 채무자가 강제 집행을 승낙한 취지의 기재가 있는 공증된 금전 채권 문서

 

[임의경매] 

채무자가 채무를 변제하지 못하면 채무자 소유우 부동산을 처분하여 채무 변제에 충당하여도 좋다는 뜻으로 저당권, 전세권, 담보부등기권 등의 담보권을 설정하는데, 임의 경매는 저당권 등 담보 물권의 실행을 위한 경매로서 채무 불이행 시 별도의 재판 절차 없이 법원에 그 부동산을 처분해달라는 신청을 하면 담보권의 존재만 확인하고 경매를 진행하는 것입니다.

임의 경매의 정식 명칭은 '담보권 실행을 위한 임의 경매'입니다.

 

[형식적 경매] 

민번이나 상법 또는 기타 법률의 규정에 따른 현금화를 위한 경매로 다음과 같은 것들이 해당됩니다.

① 공유물 분할을 위한 경매

② 변제자의 변제 공탁을 위한 경매

③ 한정 승인, 재산 분리의 경우에 상속권자나 수증자에게 변제하기 위한 상속 재산의 경매

④ 상인간의 매매목적물, 운송물, 임치물 등의 자조 매각을 위한 경매

⑤ 주식 병합이나 분할의 경우와 회사정리계획에 따른 신주 발행의 경우 주식의 경매

⑥ 선박의 국적 상실을 방지하기 위한 선박 지분의 경매

⑦ 선적항회에서 수선 불능이 된 선박의 경매

⑧ 유치권에 기초한 경매

 

형식적 경매 절차는 목적물에 대해 강제 경매 또는 담보권 실행 등을 위한 경매 절차가 개시된 경우에는 이를 정지하고, 채권자 또는 담보권자를 위하여 그 절차를 계속 진행하게됩니다.

 

[강제경매와 임의경매의 비교]

이상에서 살펴 본 경매의 종류 중에서 강제 경매와 임의 경매의 주요 차이점은 다음과 같이 정리해볼 수 있습니다.

이상 이코노맨의 부동산 경매의 의의와  종류 포스팅이었습니다.