부동산 경매 이해(16) 상가임대차 권리 분석

부동산 경매를 통해 상가를 낙찰받으려고 하는 경우에도 주택과 마찬가지로 임대차 계약에 따라 상가임대차 보호법의 대상이 되어 낙찰자에게 부담이 발생하는 경우도 발생할 수 있어 권리분석에 주의를 기울여야 합니다.

 

[ 상가임대차보호법의 적용 범위 ]

 

1. 상가 건물

상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되는 건물은 사업자등록의 대상이 되는 상가 건물의 임대차이어야 하므로 사업용 내지 영업용 건물이어야 하고, 종중이나 동창회 사무실, 교회 등 비사업용 내지 비영업용 건물의 임대차에는 적용되지 않습니다.

 

2. 일정액의 보증금

상가건물임대차보호법은 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 대하여 적용됩니다.

이 때 보증금외에 차임이 있는 경우에는그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출 금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 보증금에 합산해야 합니다.

 

※ 2022년 8월 15일 현재 차임이 있는 임대차 게약에서  환산보증금액을 계산하는 방법은 차임에 100을 곱하여 보증금과 합산하는 것입니다.

 

3. 자연인,법인

주택 임대차보호법은 자연인에 대해서만 적용되지만, 상가임대차보호법의 경우에는 자연인뿐만 아니라 법인도 사업자등록을 할 수 있으므로 적용 대상이 됩니다.

 

4. 일시 사용을 위한 임대차

일시 사용이 명백한 경우에는 상가임대차보호법을 적용하지 않습니다.

 

5. 채권적 전세

상가임대차보호법은 등기하지 않은 전세 계약에 관해서도 준용되고, 이 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 봅니다.

 

[ 상가임대차의 대항력과 대항요건 ]

 

1. 대항력 취득요건

상가임대차보호법에서는 상가 건물 인도와 사업자등록을 대항력을 인정하기 위한 공시 방법으로 삼고 있습니다.

따라서 상가 임차인은 임대차 등기가 없는 경우에도 상가 건물을 인도하고, 세법 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에 그 다음날부터 제3자에게 효력을 발생합니다.

 

2. 대항력의 발생 시기와 존속 

 

① 대항력 발생 시기

임차인은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음날로부터 대항력을 취득합니다.

즉, 이러한 대항요건을 모두 갖춘 다음 다음날 오전 0시부터 대항력이 생기는 것입니다.

이 때, 사업자등록 신청을 사업 개시 이전에 하였든, 그 이후에 하였든 묻지 않고 '신청일 다음날'에 대항력이 발생합니다. 

 

② 대항력의 존속

건물의 점유와 사업자등록은 대항력의 취득요건이자 동시에 존속요건이므로, 대항력의 유지를 위해서는 건물의 점유와 사업자등록은 계속 유지해야하는데, 보통의 경우 배당 요구 종기까지, 재경매를 감안하면 대금을 납부한 자의 매각결정기일까지 유지해야 합니다. 

 

[ 상가 임대차 관련 등록 사항의 열람 제공 ]

건물의 임대차에 이해관계가 있는 경우, 건물 소재지 관할 세무서장에게 아래와 같은 사항에 대한 열람 또는 제공을 요청할 수 있습니다. 이 때, 관할 세무서장은 정당한 사유가 없는 한 이를 거부할 수 없습니다.

 

① 임대인, 임차인의 성명, 주소, 주민등록번호

(임대인과 임차인이 법인 또는 법인이 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점, 사업장 소재지)

② 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

③ 사업자등록 신청일

④ 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간

⑤ 임대차 계약서상 확정일자를 받은 날

⑥ 임대차 계약이 변경 또는 갱신 된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차 기간, 새로운 확정일자를 받은 날

⑦ 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

 

[ 소액보증금의 최우선 변제권 ]

 

1. 정의 

상가 건물 경매 시 임차인이 건물에 대한 경매 신청의 등기 이전에 대항력을 갖추었다면, 임차인은 보증금 중 일정액을 임대 건물가액(임대인 소유의 대지 가액 포함)의 3분의 1범위 안에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는데, 이를 상가 소액 임차보증금의 최우선 변재권이라고 합니다.  

 

2. 최우선변제의 요건

① 정당한 임차인일 것 (위법 또는 불법 임차인 제외)

② 경매 신청 등기 이전에 대항 요건(인도 + 사업자등록 신청)을 구비 및 존속할 것

③ 환산보증금이 소액 보증금에 해당할 것

④ 배당요구종기일까지 배당 신청을 할 것 등입니다.

 

3. 최우선변제의 한도액

최우선 변제금액의 합계액이 상가건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함)의 2분의 1에 해당하는 금액의 한도 내에서 최우선 변제가 가능하며, 하나의 상가 건물에 임차인이 2인 이상이고, 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물가액의 2분의 1을 초과하는 경우, 각 보증금 중 최우선 변제금 합계액과 각 임차인의 최우선 변제금의 비율로서 상가 건물의 2분의 1에 해당하는 금액을 분배합니다 (안분배당).

 

※ 상가 소액임차인의 범위와 보증금 중 보호 대상이 되는 일정액(2022년 8월 15일 현재)

[ 확정일자부 임차인의 우선 변제권 ]

 

1.정의

상가 임차인이 대항요건을 갖추고, 관할 세무서장으로부터 임대차 계약서상의 확정일자를 받은 경우 경매나 공매 시에 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가 대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 확정일자부 임차인의 우선 변제권이라고 합니다.

 

2. 주의사항

우선변제권 관련 주의사항은 대항요건을 갖춘 상태에서 확정일자의 효력이 발생한다는 점입니다.

따라서 대항요건없이 확정일자를 받았다면 어떠한 효력도 발생하지 않는 것입니다. 단지 그 날짜(확정일자)에 계약서가 있었다는 것만을 증명하는데 불과합니다.

 

이상 이코노맨의 부동산 경매 이해 - 상가 임대차 권리분석 포스팅이었습니다.